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震后成都楼市结构研判 ?房地产门户-搜房网?2008年06月17日11:02 来源：星彦地产? ? 　　[提要]比较地震前后的交易情况可以看出，地震对房地产的影响极大，震后成都市主城区商品房交易数量和面积下跌幅度都在四成以上，其中总成交量下降了41.45%，交易面积下降了47.58%。在震后的成交中，其中部分属于震前销售的延续，如果排除震前订购，震后签约部分，实际下滑可能达60%以上。 “5.12”地震给成都开发商及营销机构带来了前所未有的考验，市场走势、购房心理等因地震发生了较大的变化。作为成都一线的市场营销机构，星彦地产将从目前的供销结构、楼面地价、建造成本等几方面来研判成都房地产发展趋势，以供业内人士作参考。 一、供销分析 1、目前住宅供应结构分析 在地震中，高层建筑摇晃程度比低层大，几乎所有客户都对高层住宅产生了心理阴影，都想购低层或低密度物业。但成都楼市的多层和低层住宅供应情况又怎么样呢？下面我们通过今年1-5月份成都市主城区商品房供应情况来了解一下。 3.0以上高密度物业超八成 1-5月的成都房地产市场供应量情况来看，容积率大于3.0的项目的供应超过了8成。其中4.0以上的楼盘供应量占到了总供应量的58%；容积率在3.0-4.0之间的楼盘，占23%；而高于5.0的高密楼盘占据了供应量的12%；而低于3.0的项目供应量还不到两成。 因此，容积率低于3.0的物业供应量还不到两成，而且，容积率越低，价格就越高，大部分客户还是只能选择较高容积率、较高密度的住宅。 高层物业占绝大多数 从建筑形态方向来看，也充分体现了高密住宅大量供应的现状，高层物业占到了绝大多数，其中供应量在十九层以上的高层住宅，占到了总量的70%；其次是12-18层的高层，占26%。同时超高层物业的比例达到了12%，随着东大街一线及南部新区二、三十个超高层物业的面市，这一比例将会大大提高。多层和小高层两者相加也只仅仅占到了总供应量的4%，发展趋势可见一斑。 1-5月份上市项目中，高层住宅的供应量，已经达到96%，因此，大部分客户还是只能选择较高楼层的住宅。 小结： 从目前的供应结构来看，容积率在3.0以上的项目的供应量是市场的主体，物业形态上体现的是18层以上的高层和超高层，这是大多数消费者购房时选择的对象。 在成都市“高、密、活”规划无法调整的情况下，未来供应的主体将不会呈现较大的变化，市民虽然对高层或超高层物存在一定的心理障碍，因为没有更多的选择余地，不得不去选择高层、超高层物业。 2、地震前后销售分析 地震前，成都楼市在房交会的带动下，交易量虽然尚未恢复到鼎盛时期的水平，但2、3月份有了一定的回升，但一场地震，将成都楼市的交易量重新拉回低值。我们将以量的方式来展现地震给成都商品房交易带来的影响。 震后下降四成以上 比较地震前后的交易情况可以看出，地震对房地产的影响极大，震后成都市主城区商品房交易数量和面积下跌幅度都在四成以上，其中总成交量下降了41.45%，交易面积下降了47.58%。 在震后的成交中，其中部分属于震前销售的延续，如果排除震前订购，震后签约部分，实际下滑可能达60%以上。 青羊区受影响最大 从具体的行政区对比来看，交易量方面震后受影响最大的是青羊区，较震前相比交易量下降了63.25%，第二是高新区下降了54.55%，第三是成华区42.68%，再次是锦江区40.63%，而金牛区和武侯区影响相对较小，下降幅度都在30%以内。在交易面积方面受影响最大的前两位仍然是青羊区和高新区，分别下降了68.99%和55.26%；第三位是锦江区，下降了52.85%。 青羊区受到影响相信应该是位处城西靠震源较近的缘故，而锦江区域内在售楼盘密度较高，销售上受到的影响也极大。 小结： 地震对成都市商品房交易影响极大，在排除震前定购，震后签约的情况下，主城区交易下降了六成以上，可见市场是十分冷清的。同时由于地域和产品类型的因素，青羊区和锦江区成为了影响最大的两个区域之一。 从销售影响来看，城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。 二、市场分析 1、市场变化 近年来，由于成都楼市较大的投资潜力，吸引了大量的外来开发商进入，因为地震成都的吸引是否会减弱？都江堰-青城山板块是举世闻名的休闲度假的胜地，因为地震受到了极大的破坏，未来成都周边的休闲度假物业板块将发生怎样的变化？主城区的东、南、西、北四大板块的房地产开发是否受到影响？ 投资主体变化 由于地震的原因，不少外来开发商将重新对成都楼市的信心和价值进行重新评估，或将在1-2年内调整在蓉的投资计划，将其投资重心进行一些调整。而对于尚未进入的一些开发商来说，必将放缓其进入的步伐。 外来开发商对成都楼市的一个“观望”态度，势必会影响到成都土地市场的交易，导致土地价格继续回落，地价的理性回归