高通智库：房地产策略研究周报XX.11.28.docVIP

　继续控制房地产信贷已不现实 　　银监会第三季度《银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，银监会继续强化房贷的风险防控。 　　这个消息吸引了业界关注，对于负增长，我们认为需要强调的是，更准确的说法应该是“增速环比下跌”（相关数据，详见下表）。如果房贷真的出现同比的负增长，则房地产早已硬着陆。 　　对未来房地产信贷走势，我们认为很难继续坚持，在2012年放松的可能性更大，原因如下： 　　A.当前房地产信贷增长数据看，增速已经接近和低于2008年金融危机时的流动性紧缩，也是造成当前市场拐点的核心原因之一。 　　B.房地产信贷增速继续下调的空间有限，距离引发硬着陆的临界点已经即将接近。 　　C.值得注意的是，信贷作为房调政策使用，在引发市场真正的深调后，信托、基金等社会性融资的离场，将引发房地产行业流动性的迅速枯竭。 　　D.当前房地产资金链紧张，如果继续延续，将引发建筑行业的资本充足度降低，从而降低房地产供应能力。 　　E.房地产价格真正深调，成交的降低，将削减消费信贷资金需求，按揭信贷将难以进入行业资金循环。 　　F.在地产资金链紧张下，房企快速收缩土地支出，并且进入降价去库存阶段。这预示未来2年，商品住宅供求关系面临更大扭曲，将迫使政策只能选择持续打压房地产这唯一路径。这种情景的出现，在内地经济调整的背景下，不具有执行可行性，同时政策成本巨大。 　　对于政策的建议是： 　　1、泡沫的破灭来自金融过度支持，以及快速收缩。目前房地产信贷走势高度符合。 　　2、对房地产行业建立土地、资金供应渠道，增加供应，用市场化调节替代行政调控（市场良性发展唯一的选择）。 　　3、房地产信贷政策需要在2012年恢复常态，“定向打靶”已经进入风险期，房地产信贷需要恢复“国民待遇”。 　　4、房地产制度建设需要“顶层设计”，“顶层设计”应以坚持市场化原则为核心标准。 　　5、削减房地产资产价格泡沫，需要增加普通商品房供应：（1）城市发展规划思路、土地供应思路的改革；（2）房地产融资制度改革，增强直接融资与建立多元渠道；（3）物业税的逐步推广；（4）房地产资产证券化的启动。 　　政策分析及行业发展趋势 　　吴晓灵：风险是对货币政策开闸放水 　　人大财经委副主任委员吴晓灵预计，中国2012年经济增长放缓到8%至9%；如果政策正确，明年是赶超其他国家的大好时机；当前最大的风险在于遇到痛苦就放弃结构调整和转型，货币政策开闸放水。 　　吴晓灵指出，中国最大的风险是遇到痛苦就放弃转型，就是货币政策的开闸放水、征暗税。实际上经济结构调整和发展方式转型是一个痛苦的过程，只有深化改革才能平稳过渡。 　　她表示，各方呼吁和预期的，专对中小企业、三农及保障房领域的定向宽松，不应算作货币政策开闸放水，而是进行微调。 　　李扬：年末两个月应适当放松紧缩力度 　　中国社科院副院长李扬表示，当前国内经济形势已经发生了变化，宏观调控重点应致力于在物价上涨和经济增长之间寻求恰当平衡。在控制物价上涨已经逐渐淡出调控首要目标后，年末两个月应适当放松流动性紧缩力度。 　　李扬列举了几个理由：从消费看，物价上涨速度加快，汽车、新房销售下降，导致相关家电、建材等产品销售下滑。与此同时，国民收入分配中居民收入占比却没有上升，更让消费乏力。 　　外贸方面，从净出口看，今年贸易顺差显著缩小，1-10月顺差仅1240多亿，下降了15.4%，贸易顺差额占GDP的比重只有1.4%。从今年的情况看，我们不能再依赖出口来为经济增长注入动力。 　　投资增速也出现了下滑。前三季度，投资增速为24.9%，比上半年回落了0.7个百分点。随着紧缩政策与房地产调控的实施，“房地产市场可能出现僵局。” 　　制造业收缩、预计内地明春货币宽松 　　中国11月汇丰制造业采购经理人指数（PMI）初值为48.0，重回“荣枯分界线”50点以下，显示内地制造业可能再陷入萎缩。 　　在汇丰制造业PMI分项预览指数中，11月的“产出”、“新订单”、“采购数量”均呈现萎缩状态，其中产出指数录得46.7，降幅为2009年3月以来最大，成为拖低本月PMI数值的主要原因。另外，产出价格指数和购进价格指数有所下降，反映通胀进一步放缓。 　　汇丰中国首席经济学家屈宏斌分析认为，汇丰PMI指数回落至48点，显示前期信贷以及房地产紧缩政策的滞后效应进一步显现。尽管新增出口订单仍具弹性，但内需开始冷却，且外需继续疲弱，预计在未来几个月，工业增加值同比增长可能回落至11%至12%左右。 　　三季度房地产新增贷款首次环比负增长 　　中国银监会日前发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，银监会继续强化房地产贷款的风险防控。 　　统计显示，三季度商业银行新增贷款投向冷热分明，主要集中于三大领域