鬃商业街整体招商方案.docVIP

×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按2005年5月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，×××商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。 商业街铺位864个，现出售的1—4区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下： 招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 1名 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 1、 在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期暂时在营销中心内办公。 2、 在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%；2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。 2004年11月1日—2005年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。 8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 1－4区将按现行功能分区进行零散招商，对5－6区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。 1、投资业主风险分析 商铺不能及时租赁出去； 商铺租赁的价格比较低； 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2、自营业主（租赁户）风险分析 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延； 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； 没有统一的物管或物业管理费用比较高； 生意不是很理想或经营惨淡； 开发商卖完后走人。 3、开发商风险分析 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微； 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大； 5-6区“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难； 项目不能如期开业，业主闹事； 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事； 问 题 一：招商时间紧迫、任务量较大 5个月左右的时间，总共有约20000m2、800多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。 规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。 题 二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约 问 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意 规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。 问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠 1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择； 2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。 题 五：2005年5月1日前招商任务完不成90%，影响开业 90天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达90％以上。 ×××商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个(截止2004年10月23日)，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：1-4区招散户，5-6区统一招商，如按2005年5月1日开业计划，招商率达9%以上将有较大困难。 1、时间已来不及。从11月初开始计算，到明年4月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具体方案的确定，人员的招聘或磨合，招商广告的策划等等，至少将需要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满864×90%（开业率）×（1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出138÷30=4.6户，将非常困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。 2、严格按功能分区招商，那么三、四区的招商将有非常大的困难。 3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求