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土地流转信托分析 农学111班 王俊阳 一、土地流转信托的概念 土地流转信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权和承包权不变的前提下，按照土地使用权市场化要求，通过运用一定的方法，实施必要的程序，将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。 二、土地流转信托的政策导向及法律依据 （一）政策导向 1.2012年12月31日，《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》提出要抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式，完善相关法律制度。坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经。 2．2013年11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措，赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。 （二）法律关系 该类信托计划的法律关系主要表现在：农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。该支信托计划的参与各方权利义务关系体现如下： 1．农民与村委会 农民和村委会签订了土地承包经营权土地转包合同，合同依据《中华人民共和国土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《安徽省实施中华人民共和国土地承包法办法》等法律，为促进土地适当规模经营，推进农业生产集约化，本着平等、自愿和有偿的规则签订。 合同中注明了土地的坐落和亩数，指定用途为适度规模经营和发展现代农业。土地承包经营权转包价格为1000斤中等质量小麦，如按现金测算则按照国家颁布的中等质量小麦指导价格兑付转包价格，如果1000斤中等质量小麦的价格低于人民币1000元，则转包价格为1000元。此举在形式上保持农业在土地流通后，能够抵御通货膨胀的风险，该定价机制剔除了价格指数的影响，保证了农民在流转了土地承包经营权后基本的地租收益。 合同中的权利和义务说明在上文中关于委托财产的现状中已介绍。特别强调的是，在土地承包经营权转包合同中，流转期限为20年，已经超过农民手中1995年办理的《土地承包合同书》中载明的期限（该期限到2025年止）。通过项目人员与埇桥区主管农业的吴区长和区农委相关人员的访谈，以及对于相关土地承包法律的梳理，基本认为农民目前持有的土地承包经营权证的期限在到期后基本上保持现状不变。因此在村委会与农民签订的土地流通合同中，流转期限超过了农民目前持有的土地承包合同中载明的期限。之所以订20年的期限，基于我国现行的涉及土地流通的法律，认为农村土地租赁权应不超过20年。 2.村委会和区政府。 经项目组人员对埇桥区区政府、埇桥区农委、埇桥区朱仙镇政府和朱庙村村委相关负责人员的走访，在村委会层面，历经村民大会等协商，已具备5400亩农地流转的条件。涉及该流转的相关农民已经与村委会签订了转包合同，在详细测量了各户农民流转的土地实际坐标和面积后，签订相关协议并于镇级土地流通主管部门备案。但村委会并未与该委托人埇桥区政府签订任何协议，因此在该信托土地流通过程中，朱仙镇镇政府与朱庙村村委会和塔桥村村委会需签订土地流通委托管理合同，再由镇政府和区政府签订土地流通委托管理合同，并作为信托成立的前置条件。 3.区政府和中信信托。 区政府为该信托计划的委托人，中信信托作为该信托计划的受托人，双方的权利义务将按照信托合同约定进行界定。在信托合同签订之前，埇桥区政府拟将位于宿州市埇桥区朱仙镇共计5400亩农用地的土地承包经营权流转给帝元农业。其中帝元农业的现代农业产业示范园项目已获省发改委立项，与区政府尚未签署正式协议。中信信托拟设立“中信·宿州农村土地流通集合信托计划”，埇桥区政府将以标的农用地在信托计划存续期内的土地承包经营权作为信托财产交付给中信信托，并由中信信托出租给帝元农业。埇桥区政府及安徽帝元拟在信托计划终止后继续就标的农用地承包经营权的流转开展合作，以实现标的农用地的持续经营。为保障帝元农业在宿州项目的顺利实施，考虑到信托计划提前终止的风险，中信信托拟与帝元农业、埇桥区政府签署三方协议，对上述权利和义务进行约定。 4.中信信托和服务商。 中信信托拟与帝元农业签订服务商合同，中信信托为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划”受托人。中信信托作为信托计划