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物业管理经营风险控制探讨 风险与问题认识 风险有哪些 在哪里 问题有哪些 在哪里 风险与问题认识 业主不满意：引发投诉甚至被炒鱿鱼。 违反法规政策：导致法律风险。 经营亏损：难以持续经营。 困惑： 法规政策不明确； 合理、合法、划算难于取舍； 千头万绪，防不胜防。 一、收费方面 风险 相关合同是否约定并约定清楚 ？ 约定与操作是否符合政府法律、法规、政策 ？ 问题 酬金制还是包干制好 ？ 酬金计提基础：成本 or 饱和收入 or 实际收入 ? 收费依据是否充分 ？ 收费资源是否考虑完整 ？ 收费对象是否明确 ？ 收费是否及时(收费率高不高) ？ 一、收费方面 相关合同没约定物业服务收费标准可能因法规政策、规划设计调整而调整，价格不能变，致使物业公司背负的项目物业管理处累计亏损越来越大。——滚动开发 有的项目实际收费标准、合同约定收费标准、政府批准收费标准不符，公示价有差异。 非住宅物业的物业服务收费依据不足，在相关合同中只约定了住宅的物业服务收费标准，没有约定商铺、车库等非住宅物业的物业服务收费标准及相关服务收费标准。 个别物业公司办公场所没交纳物业服务费，致使项目物业管理处收入不足，同时有侵害业主权益之嫌。 所有已签相关合同没有约定计提物业服务佣金、物业服务佣金计提比例、物业服务佣金计提范围或基础，但均计提了物业服务佣金。 由于会所、销售大厅等物业服务费没有收取，按物业服务费收入计提佣金情况下，相应的物业服务佣金也没有计提。 一、收费方面 风险规避 销售合同 前期物业管理合同 物业管理合同 收费项目的设定、取消、优惠、公示、收取 收费标准的确定、报批、备案、调整 收费资源的清理与收费对象的确定、对应 发票、收据的出具、管理 一、收费方面 前期物业管理合同、物业管理合同约定： 计费方式：采用酬金制 or 包干制 收费标准：与政府指导价、批准价、备案价一致 不同收费标准的物业收费标准约定完整 公示价与合同约定价相符 哪些情况下可能进行调整及其调整程序 收缴方式：按月 or 按季 or 按半年 or 按年(预收符合规定) 收缴时间：( 月 \ 季 \ 年 \ 期 ) 初 \ 中 \ 末 \ 后 或 某日 结算方式：现金结算 or 委托银行收款 酬金计提基础： (酬金制下)成本 or 饱和收入 or 实际收入 酬金计提比例： (酬金制下)10% or 15% (符合规定) 销售合同约定：涉及物业管理的条款应包括前期物业管理合同的内容 一、收费方面 酬金制与包干制的比较 酬金计提基础的分析 权责发生制与收付实现制的区别 二、盈亏处理与权益方面 在管物业服务项目均计提了物业服务佣金，但已签相关合同均没有约定物业服务盈亏如何处理。实际由物业公司承担 。 有些项目的会所，地产公司未拥有产权证，也未在销售合同中约定产权归开发商，委托物业公司经营没有签订委托协议，物业公司经营没有取得经营许可证和有关经营项目收费批复。 有些项目的销售合同在约定会所、停车场权益归开发商所有时，描述或界定不够清晰，没有明确是所有权还是使用权，停车场指地下停车场还是地面停车场。 绝大部分项目地面停车场的经营收益，在相关合同中没有约定如何处理的情况下，收入直接进了项目物业服务费。 二、盈亏处理与权益方面 前期物业管理合同、物业管理合同约定： 盈亏处理： (酬金制下)盈亏归业主负担 销售合同约定： 会所、车位产权及其收益归属 三、测算方面 依据是否充分 考虑是否周全 方法是否正确 作用是否发挥 三、测算方面 将项目物业管理处盈亏测算与物业服务收费标准定价测算相混淆，以项目物业管理处或物业公司盈亏乃至年度收支预算测算替代了物业服务收费标准定价测算。即均为已有了收费标准后的损益测算。 现有测算仅仅是平均化后的综合测算，没有针对存在不同收费标准的物业服务对象分别进行测算，测算中不能体现为何不同的物业(如别墅、多层、高层)的收费标准不同。 现有测算大多数没有进行封园或饱和状态下的测算，仅仅是已接管盘甚至是年度收支预算的测算。 现有测算有些与约定的服务内容及其标准