ID400-陕西省住宅价格波动的研究和对策分析.docVIP

陕西省住宅价格波动研究与对策分析 唐侠1 戚斌1 王婉玲2 （1.西安工程大学 管理学院，陕西 西安 710048；2. 西安工程大学 思政部，陕西 西安 710048） 摘要：近年来，陕西省尤其是西安市的住宅价格持续快速上升。本文从决定价格的需求和供给两方面入手，分析了陕西省住宅价格快速上升的原因，并针对需求过旺、成本上升等成因提出了相应对策建议。 关键词： 陕西，住宅价格，价格波动 中图分类号：F223 文献标识码：A 0 前言 自2003年开始，伴随着“西部大开发”战略的进一步实施，陕西房地产市场逐步呈现量增价升、购销两旺的繁荣景象，对陕西经济发展做出了较大贡献。但是，近年来陕西尤其是西安市住宅价格的快速上升已经成为社会关注的热点问题，因为住宅价格的持续、快速上升不仅影响购房者的切身利益，而且有可能成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，甚至一定程度上会波及到整个社会的安定、和谐。 陕西住宅价格波动的基本情况 ------------------------ 基金项目：陕西省社会科学基金项目（09E037） 通讯作者：唐侠（1972-），女，山东烟台人,西安工程大学副教授，经济学硕士，研究方向宏观经济管理。电话E-mail:tx_xa@163.com 如图1所示，自2003起陕西省住宅销售价格持续上升，由2003年的1390元/平方米上升为2008年的2821元/平方米，上升了103%，年均上升17%以上。作为陕西省的省会西安市，其房地产业在全省占有的比率在60%以上，其住宅价格的上升速度更快。如图1所示，2003年西安市普通住宅类物业在售均价为2418元， 2010年4月均价已上升至5994元，上升了148%，年均上升20%以上。 陕西住宅价格持续上升的原因分析 价格是由供给和需求两种力量共同作用决定的，价格之所以能够持续上升, 其驱动因素最终都可以归结为供给和需求两个方面。因为这些影响因素不是直接影响就是间接作用在住宅市场的供需上，从而产生最终效应。 2.1 需求的快速增长导致陕西省住宅价格上升 住宅和一般商品不同，它既是消费品也是投资品。目前购房消费和购房投资双重拉动的局面导致陕西住宅市场的需求快速上升，推动房价的上涨，成为对住宅市场价格影响最为显著的因素。 2.1.1 影响住宅消费的因素 （1）人口数量。人口数量是影响需求的一个重要因素，它和需求数量成正比。据统计，陕西省常住人口以每年4%的速度增长，09年常住人口已达3772万人。其中西安市常住人口的增长速度更快达到4.5%，09年常住人口达到843.46万人。人口的增长带动需求的增长。 （2）收入。居民可支配收入的提高刺激了对住宅的需求。2000-2009年陕西城镇居民人均可支配收入从5124元上升到14129元，上升了175.7%；农村居民人均纯收入从1479元上升到3438元，上升了132.5%。其中西安市居民收入的上升速度更快，2008年西安市城镇居民人均可支配收入15207元，农村居民人均纯收入5212元，分别比上年净增2545元和813元，扣除物价因素分别实际增长13.3%以上和11.8%以上。2009年西安市居民收入更是增长快速，不论是在全国15个副省级城市的名单中，还是在全国可比的26个省会城市名单中，西安市2009年的城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增速都位居首位。其中城镇居民人均可支配收入为18963元，同比增长24.7% ，农村居民人均纯收入6275元，同比增长20.4%。并且城镇居民人均可支配收入首次超过成都、沈阳和武汉。研究表明，住宅价格和人均收入水平之间呈现较显著的正相关关系，具有协同性【1】。 （3）替代品。二手房市场的拓展对尽快缓解住宅市场的需求有着积极意义。然而，陕西二手房交易市场发展却相对滞后。以西安市为例，其二手房市场2002年启动，当年交易量不足40万平方米。经过7年的发展，2009年西安二手房市场交易面积为197.83万平方米，有了长足的进步，但是与09年新房1336.97万平方米的成交量相比，依然有着较大的差距，大致比例为7:1。而上海、广州等城市二手房交易量已超过了新建房屋交易量，南京、武汉等城市新建商品房与二手房交易的比率基本相当。资料表明，一个发展合理的房地产市场，新建商品房与二手房的比率大致在1:1左右。而陕西二手房交易市场的发展状况，则表明陕西房地产市场仍存在着较大的结构性缺陷，二手房市场不够活跃，有待进一步加强。 2.1．2 影响住宅投资的因素 （1）居民投资渠道、投资预期。随着居民收入水平的不断提高，居民储蓄存款余额逐年上升，据统计陕西城乡居民年末储蓄存款余额从2000年1522.53亿元上升到2009年6732.03亿元，上升了4.4倍；平