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中国城镇住房制度变迁中的非正式制度研究 摘要 摘 要 1980年邓小平同志发表关于城镇住房制度改革的重要讲话，标志几十年一 成不变的中国房地产制度改革开始进行。经过二十多年的改革，中国房地产制度 体系已基本确立，建立了土地以及与房屋占有、处置、抵押、租赁、典当 等等相关的产权制度，房地产交易制度，房地产融资制度以及土地管理制度。 在这些制度建立的同时，中国房地产业也取得了迅猛发展，业已成为国民经济的 支柱产业。在看到成绩的同时，有些现象也值得我们去反思和研究。如在制度变 迁过程中，为什么有的制度出台能取得很好的效果，而有的制度却恰恰相反?为 什么在新一轮的宏观调控下，很多地方的房价不降反升?为什么～些政策一出 台，社会各层面反应不一，进而出现针锋相对，互相指责的局面?……为什么会 出现这些现象，除了一些制度本身存在缺陷，先天不足之外，还有一个原因就是 非正式制度与正式制度之间的冲突与融合。本文正是基于上述的思考， 研究在 房地产制度变迁过程中，哪些非正式制度对之产生了重要影响，它们是怎样发挥 作用的。 本文的研究主要分四个部分： 第一章，制度与非正式制度，是本文的理论基础和分析的出发点。对于制度 的定义本文采用了诺思关于制度即游戏规则的说法，但认为制度还有更深的内 涵。根据实施惩罚的方式不同，制度有可分为正式制度与非正式制度。正式制度 是人们有意识建立起来的并以正式方式加以确定的各种制度安排，如各种成文法 律、法规、政策、规章和契约等。而非正式制度是指在人们长期的社会交往中逐 步形成，并得到社会认可的一系列约束，体现的是亲密团体中群体成员的利益和 偏好，主要包括价值信念、伦理规范、道德观念、风俗习惯、意识形态、文化传 统等因素。而且两者之间是存在冲突与融合的，因此在制度安排过程中，要正确 处理两者之间的关系。 第二章，回顾中国城镇住房制度改革的历程、分析了中国城镇住房制度的变 迁模式与特点以及其变迁绩效。本文将中国城镇住房制度改革分为四个阶段，并 分别进行了阐述；由于中国城镇住房制度改革的模式和中国市场化改革一样，选 择的都是渐进式改革。因此其特点表现为双轨过渡、增量先行，从局部到整体， 单向突进的制度安排。本窜还分析了政府主导的强制性制度变迁的绩效以及其制 度缺陷。 第三章，是本文的重点部分，具体分析了中国城镇住房制度改革过程中的非 中国城镇{丰虏制度变迁中的非正式制度研究 摘要 正式制度因素有那些，他们是怎样发挥作用的。在中国城镇住房制度改革过程中， 非正式制度的类型主要有集权主义、官本位，意识形态、家族主义。集权主义、 官本位主要表现在“官本位”的福利分房、政府经营城市理念、政绩观以及权威 认同感；意识形态主要表现在舆论导向和理论探讨，为正式制度变迁提供合法依 据和理论基础；而家族主义在城镇住房制度变迁中主要表现在单位观念、关系规 则，最终导致目前比较严重的信用缺失。 第四章，针对非正式制度在中国城镇住房制度改革过程的不利影响，提出了 一些建议。一是加强市场经济的思想意识教育，加大教育投资力度和文化基础建 设，同时充分发挥知识分子在非正式制度变迁中的主导作用。二是观念创新，发 挥社会舆论的作用引导积极向上的思想观念。三是注重诚信建设，建立健全社会 信用体系。 通过分析，本文认为包括集权主义，官本位思想，意识形态，家族主义等在 内的非正式制度安排，影响了中国城镇住房制度变迁方式的选择，但影响的程度 不一，有的起到了有效的促进作用，有的则干扰和降低了制度变迁的绩效。说明 在中国城镇住房制度变迁过程中，既要重视非正式制度的作用，也要注重对非正 式制度的改造、培育和发挥，必须把城镇住房制度的创新与适合我国国情的优秀 的非正式制度结合起来，促进城镇住房制度变迁顺利而有效地进行。 关键词：房地产制度制度变迁非正式制度 Abstra吐 Abstract Therefo册ofChina’srealestate in1980after systembegan