完善特征价格模型评估房地产的应用分析研究.pdfVIP

Study on the Perfection of Evaluating Real Estate with Hedonic Pricing Model A Dissertation Submitted for the Degree of Master Candidate ：Li Luqi Supervisor ：Prof. Li Li Chang’an University, Xi’an, China 万方数据 万方数据 摘 要 随着我国的房地产市场日趋成熟，房地产交易量日益频繁，以及国内房产税的全面 征收指日可待，评估区域性大批量房地产的工作变得日趋重要。我国境内在房地产评估 方面，普遍运用的三种基本的估价方法：成本法、比较法和收益法。然而这三种方法由 于复制性不强，往往在房地产评估实务中不能很好的发挥其所有的优势。本文认为将特 征价格模型引入房地产评估，除了能在单宗评估中一定程度上弥补传统方法的所存在的 一些不足，还能在房地产的批量评估更好的发挥优势。通过比较分析境外运用特征价格 模型的案例，找寻境内普遍运用的传统模型存在缺陷，发现传统模型往往忽略了许多宏 观因素对房地产价格的影响并且忽略了宏观因素例如人口属性、地区经济发展度等都会 对房屋自身特征造成影响。在涉及到这种问题时，利用传统的单层次模型进行分析所得 到的结论就会存在不小的误差，所以从数学模型选用方面，我国也有一定的经验可以吸 取借鉴。 本文意在使用特征价格模型弥补三大传统模型在批量评估房地产方面的缺陷，但由 于普遍使用的传统特征价格模型本身也存在缺陷，所以本文通过对比境内外案例，总结 出一些我国境内在利用特征价格模型评估房地产时可以借鉴的经验，不断完善我国境内 特征价格模型评估房地产运用。 本文从特征价格模型的理论基础入手，明确了特征价格模型的基础，假设，代数范 例等，再通过研究分析传统的三大评估方法存的优势以及缺陷，阐述了在评估房地产方 面，特征价格模型的必要性与可行性。然后分别分析了境内境外两个利用特征价格模型 评估住宅房地产的案例，对其模型因素的选择进行了对比，得出了中国境内普遍使用的 传统特征价格模型存在缺陷，从而在之后提出了对于我国使用特征价格模型的改进建 议，以及需要加强的宏观因素等问题。 关键词：特征价格模型 特征因素 房地产 批量评估 I 万方数据 Abstract As the Chinese real estate market has become mature gradually, the real estate transactions are becoming more and more frequent, and the upcoming levy of real estate tax in nationwide, evaluation of the regional property becomes increasingly important. The mainland of China evaluate the real estate commonly using three kinds of basic valuation methods: cost method, comparative method and income method. However, these