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提高项目成本控制能力 力求企业利益最大化 　　摘要：房地产项目实施体系以及如何处理，从中影响工程造价有哪方面的因素。 　　关键词：项目成本 控制能力 企业利益 　　中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　作为房地产项目的实施，运作直至成功交竣、销售，是一个完善的体系，是一个房地产团队综合素质和综合能力的体现，是集体合力的结果。它涉及诸多环节和关键时间节点，如果不能恰当处理，或对时间概念掌握不当，将会对项目造成极大的经济损失。因此工作的规范化、程序化、专业化尤为重要，它将带动项目利益最大化的实现。 　　以下观点和做法是本人的个人观点，妥否望同行批评指正。 　　项目策划阶是段影响工程造价主要因素，项目工程造价的高低主要取决与项目的建设标准，而建设标准的确定来源于项目的市场定位。 　　项目的市场定位 　　不同的商业地段适合不同的建筑类别，而住宅、商业及商业综合体的工程成本肯定因商业、住宅品质的不同而有所差异，故而地段因素决定建筑类别，决定建设标准，也决定着最终的销售价格。 　　建设标准 　　建设标准有如下几个方面：（1）建设规模、（2）建设等级、（3）建设标准、（4）建设设备、（5）建设用地、（6）建设工期等。 　　项目前期投资估算及概念分析报告 　　以项目方案为基准进行测算。 　　项目的可行性报告 　　含：项目操作可行性，财务数据分析，融资前财务分析，管理的各项费用分析，项目利润回报及项目风险识别分析。 　　项目设计阶段影响工程造价主要因素 　　按住建部的规定，民用建筑工程分为：方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段三部分。 　　方案设计阶段： 　　设计说明书（各专业设计说明）、总平面图以及建筑设计图纸、设计委托或合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型。 　　初步设计阶段： 　　各专业设计文件、专业设计图纸，含主要设备及材料表（但对简单民用工程而言，可省略） 　　施工图设计阶段： 　　应形成所有的专业设计图纸。含图纸说明，图纸目录，主要设备和主要材料表。 　　建筑设计对工程造价影响主要因素 　　拟建建筑物平面形状 　　一般来讲，平面形状越简单，如长方形、正方形其工程造价越低，通常我们所说“火柴盒”建筑就属于这一种，适用于居民住宅或居民改造项目，而平面形状越复杂，如曲线、折线、圆弧等越多的建筑其造价就越高，这类建筑大部分为商业公建或办公楼、酒店、宾馆等公共设施。 　　对民用住宅而言，掌握好长、宽此问题即可解决，一般住宅单元以3-4个为组合，房屋长度控制在60-80米较为经济，适当加大住宅宽度有利于降低造价。 　　拟建建筑物的层高 　　在建筑面积不变的前提下，建筑层高的增加会引起工程造价增加。 　　各种墙体、粉刷、装饰费用增加； 　　导致热源、节能及各种管道费用增加； 　　楼梯间及电梯设备增加； 　　施工垂直运输费用增加； 　　劳动力工时相应延长； 　　民用住宅层高一般不超过2.8米，如设计中采用2.9米、3.0米，居住房间得到满足舒适性，应适当提高销售价格，以平衡工程成本； 　　如由于层高增加导致建筑物总体高度超标，后果是改变建筑结构形式，导致大幅度工程成本增加； 　　拟建建筑物层数 　　建筑物层数对工程造价的影响，因建筑类型、结构形式而不同，须区别对待。 　　如增加一个楼层，而不影响建筑物结构形式，单位面积造价会降低，但由于建筑层数的增加导致建筑结构形式发生改变，单位面积造价肯定会增加，如：框架结构改变为剪力墙结构或砖混结构改为框架结构。 　　总之建筑物越高，楼梯、节能及电梯、供水设施、消防费用均会增加，同事增加建筑物维修费用。 　　单位面积钢筋、砼的含量指标 　　由于钢筋、砼的价格指数、权重比例在建筑工程成本中较高，所以钢筋、砼平米含量越高，其项目工程成本肯定增加。 　　单体设计中应合理控制钢筋、砼含量以降低成本，实际中采取类比法，以相似建筑结构形式，相似建筑物体型为看考对象进行类比。 　　建筑物的建筑结构形式 　　通常建筑物建筑形式有：砖混结构、砖木结构、框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构及简体结构、钢结构等，合理确定拟建建筑物的结构形式对工程造价控制很有成效。 　　建筑材料、设备的合理选择 　　应本着“合理、经济、实用”的原则，对建筑材料及设备进行选择，可通过对源头生产厂家进行招投标选择，将对工程造价控制起到很好的效果。 　　总之工程造价控制是贯穿于项目建设全过程，而设计阶段的工程造价控制是整个工程造价控制的龙头，选择恰当、合理的设计标准是尤为重要的。 　　项目施工阶段影响工程造价的主要因素 　　施工方案的合理确定 　　施工场地的狭小、岩土报告的各异以及相邻建筑物等诸多因素，均影响方案的选择，尤其是深基础施