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论保障房的空间选址问题 　　【摘要】近年来，中国保障性住房政策的实施，在一定程度上减轻了中低收入居民的居住困难。然而当前，保障性住房多采用独立集中建设方式，而且大多选址在城市边缘区域，这导致我国城市出现居住空间分异，同时低收入居住区远离市区，这样极易造成社会劣势群体的空间集中并产生严重的社会隔离。阐释了我国保障性住房空间选址的现状以及由此产生的不利影响，并分析了出现这种情况的原因，解决的办法。 　　【关键词】保障房；空间选址；混合居住模式 　　一、现状 　　我国的保障性住房体系始于1995年开始推出的安居工程，到今天，我国已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公共租赁住房为辅助的住房保障框架。在保障性住房建设初期，由于考虑到地价等因素，大多选址在城市边缘、交通等配套设施不完善的区域，导致低收入家庭入住后生活成本增加，甚至影响到就业问题。这违背了住房保障制度改善低收入家庭生活困难的根本目的。于是，近年来，全国各地均开始重视保障性住房的选址问题，目前已有一些保障性住房项目在城市中心区域选址。 　　二、保障性住房建设方式及选址不当带来的不利影响 　　1.集中建设方式将导致居住空间分异的加剧，从而引发城市社会矛盾保障性住房的集中建设方式将导致居住空间分异的加剧，如果居住空间分异不加以控制可能产生空间极化或不同经济阶层之间的相对隔离，从而加剧城市社会矛盾，甚至引发社会冲突。 　　2.保障性住房在城市边缘区域选址，将影响低收入群体的生活质量为了节省开发成本，将廉租房和经济适用房等保障性住房建设在城市建成区的边缘甚至外围，通常在城市的城郊结合部。这尽管能解决一些低收入群体的住房问题，但却带来了许多影响低收入家庭居民生活质量的问题，尤其是居民就业困难的问题。 　　三、原因 　　目前中国城市中保障性住房选址过偏和集中建设的现实，主要归因于地方政府的利益驱动，同时这种效应又被市场力量放大了。在目前的制度安排下，经济适用房由政府提供土地及税费减免，由开发商建造并赚取不超过3%的利润；而廉租房土地和建设资金均由政府提供。在国家制定本轮保障性住房建设计划之前，保障性住房建设的资金主要依靠地方政府。即使是这次计划，全国共需投入1676亿元，其中中央补贴也仅占30%，地方配套占70%。地方政府提供土地尽管不是直接“掏腰包”，但这将挤压可以创造巨额土地出让金的商品住宅土地出让量，导致土地出让金“缩水”。目前，地方政府主要依赖“土地财政”来弥补财政缺口，这使得他们难以放弃高额的土地出让收益，因此会想方设法减小保障性住房用地的机会成本，将这些项目安排在地价便宜的偏远地块。“民生”被让位于“经济”。另外，如果将成熟和优质的地块用于建设保障性住房，低收入者的入住可能会对周边产生负的外部效应，例如降低社区人口素质和消费水平，加重治安问题等，这会影响周边房价和土地增值水平，并导致高收入者的离去。这些都会使地方政府和开发商所共同分享的利益“蛋糕”变小，是其不愿看到的，因此他们更希望将保障性住房集中建设在偏远的郊区。 　　四、解决方式 　　（一）政府宏观调控为主 　　1. 制定长效保障机制。制定长效保障机制和有效的法律规范，积极贯彻落实保障性住房的规划与建设。以法律的形式保障公民住房的权利，能够最大限度控制保障型住房建设的进程，强化政府的职责。同时约束各级政府建立长效机制，制定保障住房的长远规划，落实保障性住房建设的投资主体，并把投资资金纳入财政预算，使住房保障成为广大人民群众社会保障中的重要组成部分。按照建设服务型政府的要求，既要加强社会管理，健全社会保障体系，加大政府建设保障性住房的力度，建立与我国各省经济的发展相适应的住房保障体系，及时出台系列政策法规，严格限定建筑标准和购买对象。 　　2. 落实政府职能。根据市场需求的变化，政府通过对住房建设用地的合理投放，来有效引导和控制市场，结合城市总体发展和基础设施的建设，把握保障性土地投放的位置、数量和时机，确保用地落实，实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展。改善居民居住条件，保障中低收入者的住房权利。调整消费结构，促进经济发展，维护社会稳定。特别是在房价高的大中城市，加大保障性住房的房源和土地供应，动态把握其供给规模，使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个重要因素。 　　（二）采取混合居住模式，加大保障性住房开发配建比例 　　在中低档商品房社区内配建保障性住房用地，能够保证居民享有居住社区级配套设施。这些设施由政府统一建设或在商品房住区开发中安排配建。保障性住房尽量“借用”这些公共设施，减少自身的配建，从而减轻了保障性住房建设的资金压力和运营成本；增加了低收入人群与其他人群的交流，避免了居住空间分异的产生。 　　（三）选址应邻近大运量城市公交系统，以TOD发展模式