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基于SWOT分析的某房地产项目竞争策略研究 　　摘要：运用SWOT分析的方法对某房地产项目市场运行环节的内部分析和外部环境因素分析，指出该项目的竞争优、劣势和潜在机会与威胁，通过SWOT矩阵的建立和差异化策略的研究，为企业制定产品的营销策略提供理论参考。 　　 　　关键词：SWOT；分析；策略；研究 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 　　 　　1.前言 　　SWOT分析是根据企业自身既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在的战略分析方法，又称态势分析法。优劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较；机会和威胁分析则将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。在分析时，把所有的内部因素（即优劣势）集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估[1]，是一种能够较客观而准确的分析和研究现实情况的方法。本文以某房地产项目为例，运用SWOT分析方法对其市场环境的优势、劣势以及所面对的机会和威胁建立SWOT 矩阵，为制定产品差异化竞争策略提供依据。 　　2.项目基本情况 　　2.1宗地位置及现状 　　该项目由云南JF房地产有限责任公司开发建设，位于昆明市盘龙区联盟镇，一环与二环之间，项目西南面临白云路，东临穿金路，西北面临万宏路和麻线营村，北临二环北路，属于东北城区重要交通路网区域，区位如下所示。 　　 　　 　　该项目属于新发村城中村改造项目，总占地面积187.93亩，建筑面积约为610000㎡，项目分期开发，其主要经济技术指标如上表所示。一期建设初步已完成，二期正在建设中且已具规模，周围配套情况： 　　（1）教育：金星小学、市十二幼、桃园小学、联盟小学。 　　（2）医院：长春医院、云南九州医院、云南妇女儿童医院。 　　（3）商场： 家乐福白云店、奥斯迪购物广场、金格百货、国美电器、苏宁电器、白云路淘宝城。 　　（4）酒店：珠江源大酒店、联盟大酒店。 　　公交线路：3路、10路、25路、55路、69、71、114路等。 　　（6）金融：建设银行、农业银行、富滇银行、工商银行、交通银行、广东发展银行、光大银行、招商银行。 　　2.2 项目内部运行环境分析 　　JF房地产公司是当地具有一定规模和开发实力的老牌房企，在项目选择、土地获取与开发、规划设计、工程管理、营销及物业管理等方面具有一定的经验，根据该公司标准化运作流程，可以规避一定的内部风险,内部因素竞争优势明显。 　　3.项目SWOT分析 　　3.1优势（strengths） 　　（1）区位优势。项目地理位置优越，配套丰富；离市中心较近，交通便利；地块位置具备商业价值；地块2面临路，项目展示性强。 　　（2）规模优势。占地187.11亩，近65㎡建筑面积，开发规模较大，有利于降低建设成本；周边小区较多，有一定居住氛围，具有一定规模经济优势。 　　（3）经营开发优势。老牌房企，地产百强，已开发多个成熟社区，经验丰富运作能力强，有资源整合的优势。 　　3.2劣势（Weakness） 　　该项目土地成本较高，价格竞争力较弱；项目所处地段总体形象不高，综合认可度不高；地块区位不规整，且被路网及部分建筑分割；项目内夹杂部分自建房和集体用房，环境杂乱，安全性欠佳；项目北临二环高架桥，受影响较大。 　　3.3机会（Opportunity） 　　（1）政策机会。在西部大开发、桥头堡等战略指导下，开展城市发展战略对企业来说是一种政策性机遇。 　　（2）提升品牌形象机会。JF公司产品品牌在昆明市场上有一定的知名度和号召力，在该片区已开发了多个项目，且对该区域价位熟悉，同时已开发项目离本项目较近，将形成强大的集群效应。 　　（3）潜在的商业价值。位于主城一二环之间，交通便利，适宜办公；项目周边已有多个开发商进驻，有助于未来片区整体价值的提升，商业价值尤为显著。 　　3.4威胁（Threats） 　　（1）政策调控限制。目前受限购令和规划政策影响，较大的市场客户群被限制，未来市场同质化产品严重。未来市场走势不明，观望氛围日渐浓重。 　　（2）价格压力。城中村改造项目开发成本较高，对未来市场售价接受程度有不确定性因素。 　　（3）区域竞争。项目周边多个城中村项目启动，市场竞争激烈。 　　4.项目的竞争策略研究 　　基于上述SWOT分析，该项目应实施的差异化策略有： 　　（1）产品认知差异化策略。以区位为优势，不断提高产品质量，制定合理化的营销手段及策略；在产品设计风格上，采用东南亚建筑风格；在认知上，重视目标市场对产品价值、品牌差异化的认识。 　　（2）产品服务差异化策略。引入本公司物业管理服务体系，对传统服务体系进行升级改造，不仅针对售后服务，而且还要对整个全寿命周期