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地铁车站与周边土地(含地下空间)开发结合专题研究 　　摘要：近几年,地铁作为一种大运量、快捷、安全、舒适的交通工具吸引越来越多的城市开始投资兴建。但是在设计、建设过程中,如何用有限的资金建成高效的地铁,并且让地铁的作用得到充分发挥是一个值得研究的问题。 　　关键字：地铁车站开发地下空间设计 　　中图分类号：U231文献标识码： A 　　一、现状 　　地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程,地铁盈利是一个普遍存在的难题,在全球众多有地铁的城市中,除香港等少数城市的地铁盈利外,大部分城市的地铁都亏损。其盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业开发的作用。地铁的运行大大改善了沿线的交通状况,地铁线连接了城市的各个区域,尤其是繁华区,加上地铁站和地面的公交站有很好地接驳,形成高效率的交通网络,为居民的出行提供了非常便捷的方式,这样地铁沿线的地产也随之不断增值,这些地产的增值给地铁公司和开发商带来了丰厚的利润,地铁公司又将得到的利润投入到地铁的建设、运营中,这样物业开发的利润能补贴地铁,使地铁的建设、运营形成了良性循环。 　　我国地铁正在兴起中,各大城市纷纷建设地铁,地铁建设给政府增加了巨大的财政压力,一些城市地铁建设往往急于求成,忽略了包括地铁在内的城市交通的统一规划,没有充分认识到地铁对城市建设与发展的推动作用,城市的规划缺乏统一性,地铁设计前期对地块的利用与开发考虑不足,建成后再改造又非常困难,地铁的作用没有充分发挥,造成遗憾。 　　二、地铁物业种类 　　目前,我国大陆城市地铁建设地铁和物业开发相结合实例不多,香港和国外一些城市的地铁建成时间较长,地铁的物业开发也较成熟,经调查研究,从地铁车站和物业开发相结合的成功实例分析大致有以下2类： 　　(1)车站上盖物业及车站周边空间的开发 　　这种情况物业开发主要是在车站的上部及周围,物业开发以住宅、商业街、商业中心、大型商业综合体等形式与地铁车站结合。在繁华的商业街区,地铁站的覆盖区已经连接起来,也就是说各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系,还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起,成为一个综合建筑体———地铁上盖物业。 　　这些上盖物业的共同点是:底层为换乘公交车站或者地铁站,与之相联的上面2～3层为商业建筑,在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑,中间是居住区中心花园,地铁上盖物业都与地铁站都有良好的结合, 这些站已经成为区域的交通枢纽。 　　(2)车站内商业开发 　　车站内商业开发,包括车站站厅层的商铺、交通枢纽车站的集中商业开发和地下商业街等,可以视具体车站的情况而定。车站内的商铺具体可以布置银行等为乘客提供便捷的服务;由于商铺的立面风格比较灵活,与地铁的统一风格形成对比,增加了地铁车站的可识别性,丰富了地铁室内空间,减少行人在地下的沉闷感。 　　三、实例分析 　　以宁波地铁2号线为例，其中的桃渡路站作为沿线车站中为数不多的中心车站之一，地处三江口，有着得天独厚的商业开发条件及地理、交通优势。根据《宁波市城市地下空间及人民防空规划（2004-2020）》，三江口区域为地下公共设施重点开发区。 　　三江口是指余姚江、奉化江汇合成甬江流入东海的沿江地带，位于宁波市区中心繁华地段，素有“宁波外滩”之称。宁波域区的三个行政区就是按三江口江岸而分，东面是江东区，西南面是海曙区，北面是江北区。三江口是宁波城市的标志。随着城市建设的推进，三江口一带经历了脱胎换骨的变革。但美中不足的是，与高收入人群的消费需求相应的高端商业仍处于空缺状态。市委、市政府在实施“中提升”战略中，决定把和义路区块改造建设为三江中央商贸区，打造成为一个集顶级商业、时尚品牌、休闲娱乐、人文历史与滨江景观于一体的高端国际滨江休闲商业区。 　　本站现状周边多为已拆迁及待拆迁的办公建筑。大庆南路现已按照规划红线（约44m）完成扩宽改造，施工条件较好。 　　以惊驾路为界，南侧为在建的凯德置地高档商住楼（3号出入口处），西侧为已建成的高档住宅小区，北侧为规划中商业办公混合用地（2号出入口处），东南侧为规划中的商业金融用地（4号出入口处），东北侧为规划中的中学小学用地。其中1号出入口处为中学小学用地，不宜做地面以及地下的物业开发，仅在地面设计有地铁出入口与南侧地块相联系。 　　考虑到本地块未来将形成的核心商圈以及地铁车站建成后难再改造的特性，在2号出入口和4号出入口分别预留了地下物业接口，以便在其建成后与规划地块形成良好的延续性。 　　3号出入口设置将结合凯德置地地块开发进行设计，本处为此次设计物业开发的重点。本站采用车站内商业开发的手法，结合凯德置地的地下广场，将惊驾路两侧的过街人流及乘客引人商圈当中。 　　本地块周边环境特点：姚江以南多分布一些行政商务机构，商务流动较频繁。