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浅述房地产企业风险管理 　　【文章摘要】 08年金融危机的阴影尚未消散，全球经济一直低迷，而国家不断加大调控房地产行业的力度，使得房地产企业面临着复杂的经济环境，所以通过风险管理降低风险已经成为房地产企业的首要课题。本文通过阐述房地产企业风险管理的重要性和主要风险，进而提出了一些风险管理措施。 　　【关键词】风险管理；房地产；风险意识 　　虽然我国房地产经济起步较早，但曾经受制于经济因素的影响，房地产经济长期处于停滞状态。改革开放为房地产行业的发展打下的坚实的基础，促使其快速发展，特别是近10年来，随着我国经济的迅猛发展，中国的房地产业被推进了“高速道”的发展阶段，其发展速度可谓举世瞩目。而与其外在蓬勃朝阳的发展景象相比，其内部风险管理控制却显得相对滞后。同时由于一些非理性因素的干扰，房地产企业曾经一味追求规模效应、过度增长，然而受到全球经济不景气影响，加上严厉的宏观调控，使得房地产企业备受压力。 　　1 加强房地产企业风险管理的重要性 　　应对重重压力，房地产企业做好内部风险管理已经成为当务之急，没有一套有效的风险管理措施，将会直接影响企业的经营活动，甚至会给企业带来灾难性的后果，有效的风险管理是开发商应对各种风险最经济的途径。 　　1.1提高风险识别能力、建立合理的风险管理体系 　　有效的风险管理在房地产企业开发项目时，有利于提高对风险的识别能力，增强风险管理意识。项目开发是一个变化的过程，存在各种风险因素，为了防范和控制风险的发生，加强风险管理有利于企业提前识别潜在的风险，弄清风险的类型，从而适应市场中不确定的变化因素。企业要建立合理的风险管理体系，正确处理识别出的风险，提高房地产企业风险管理水平，强化防范和控制风险的措施，降低风险损失，以便保障项目开发顺利进行。 　　1.2提高房地产企业经济效益 　　有效的风险管理有利于增加企业的营业利润和现金流，稳定企业经营业绩，维持企业良性发展。同时，可以使房地产企业避免因一些突发性灾害或灾难造成其受到严重损失，而获得相应的补偿，以便保障企业基本生存和发展。风险管理就是以最小的成本换取最大的管理成果为目标，通过有效的风险管理减少未来风险损失，实现项目开发的最优经济效益。 　　1.3提高房地产企业管理水平 　　为了清除员工的思想负担，解决他们的后顾之忧，提高他们的主观能动性，可以通过有效的风险管理为员工提供相应的保障和安全措施。这样企业既满足了员工的要求，又履行了企业的社会责任，在社会上也树立了良好的企业形象。同时通过加强风险管理，强化房地产企业与购房者、银行和承包商的密切联系。有效的风险管理不但可以降低企业风险损失，而且容易得到关联方的认可和信任，这在房地产企业进行销售、融资时，将起到至关重要的作用。 　　1.4适应国家宏观调控 　　有效的风险管理有利于国家运用风险机制对房地产市场进行宏观调控，促进房地产行业走向健康、理性的发展道路。国家通过政策性文件、财政税收等方式，给房地产企业施压，对房地产开发的时机、区域、类型等进行调节，让企业自身提高经营管理水平，创造出良好的社会经济效益。 　　2 房地产企业存在的主要风险 　　根据兰德公司的调查和实践发现，房地产企业的风险占比为：政策性风险占20%，决策和经营风险占35%，管理和流程风险占40%。下面是分析这三类主要风险。 　　2.1政策性风险 　　国家为了保护广大人民群众的利益，在政策制定时，既要考虑到经济发展与资源开发之间的关系，又要考虑到保障18亿亩耕地红线、土地的利用，将非理性的房价暴涨控制住，让人们能够居者有其屋。它们之间的平衡确实难以掌控，这也正需要国家政策来衡量，当然政策有时也存在着漏洞、变化、缺乏连续性等问题。政策对房地产企业会起到约束和管理的作用，国家制定的相关政策法规，企业必须要遵守规则，否则会受到相应的惩罚。 　　政策性风险主要表现在两个方面：第一，对房地产市场产生影响的政策包括物业税、所得税、二套房政策、货币政策等。第二，土地政策风险，它对房地产企业的影响有两个方面。首先是土地增值税，国家从颁布《土地增值税暂行条例》以来，有的企业利用各种方式来钻法规的空子，逃避土地增值税的核算，一些地方政府为了保护本地企业，塑造本地企业形象，没有严格执行相关条例。另外一些企业追求规模扩大，在不同地方开发多个项目，系统庞大，使得项目公司的纳税汇总比较混乱。国家税务总局已经了解到了有关情况，会有针对性的进行排查，这样企业就面临税务稽查的风险。其次是土地长期闲置，企业考虑到未来土地价格、房价会有较大上涨空间，就将拍来的土地延迟开发；或者是由于当时拍下的土地价格大于目前周围楼面出售价格，这样一旦开发就会面临巨大风险。曾经在一份《地价透支房价，半数地王难解套》的报告中，就包括万科、保利、远洋、龙湖等知名房