2.4商场评估案例.docVIP

???房地产评估案例2.4 商场评估案例 案例 G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C事务所对其所属的×商场进行评估。 一、评估对象简介 ×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。 二、评估过程简介 C事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产了评估，主要做法如下： (一)评估思路与方法的选取 评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。 (二)纯收益的求取 1.总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是： (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。(3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元／平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。 (5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。(6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层455,416元；二层2299,680元；三层3081,264元：四层2555,880元；地下室386064元；共享大厅2999,724元。合计13778,028元。 2.总费用合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层980925元；二层952113元；三层1096,707元；四层999520元；共享大厅1081,622元；地下室71422元。合计入182309元。 3.纯收益为总收益与总费用的差，一层1474,491元；二层1347,567元；三层1984,557元；四层1556,369元；共享大厅1918,102元；地下室314642元。合计8595,719元。(三)折现率的确定取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 057%。(四)折现期土地使用权剩余年限为其折现期，即34年。这样可以得到年金系数为：［1-1／(1＋5.057%)34］×1／5.057%=16.079(五)评估结果依据上述资料得出委评资产的评估值： 1.裙楼评估值15480万元，其中一层2371万元；二层2166万元；三层3191万元；四层2502万元；五层1302万元(按成本法评估)；共享大厅3442万元；地下室506万元。2.塔楼评估值2888万元(按成本法评估得到)。3.委评资产总评估值为18868万元。评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应