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目前高房价的成因分析及调控对策 　　近年来，我国房地产市场是“涨声”一片，虽然从2008年开始，国家连续进行宏观调控，但房价总体依然保持上涨趋势，随着我国经济综合实力的不断提升和十八大提出的加快城镇化进程，房价持续上涨现象也越来越成为社会关注的焦点问题和难点问题。笔者从所在城市房地产发展现状出发，对于目前高房价的成因，做了些初步的探讨和研究。 　　一、住房价格的特殊性分析 　　住房是商品，有商品的基本属性，但又区别于一般的商品，更有其价值的特殊性，其特殊性的价值以价值为核心，受以下因素影响。？ 　　1、住房供给的有限性。 　　2、住房的生活必需性。 　　3、住房的可预期性。 　　二、住房特性下高房价原因分析 　　什么是高房价的始做涌者？笔者认为房地产开发前，政府、开发商、银行之间的博弈，成为房价上涨的始作俑者，同时全球量化宽松的货币政策，使个人资金投入上，更倾向于资产类配置，因此，资产配置上的收益预期，对房价的不断上涨，起到了推波助澜作用。 　　1、个人收益预期。由于住房的特性，会使人们对房地产行业未来的发展及其可观的收益充满信心，从而决定了房地产商品具有敛财的性质，使得各经济相关者会根据住房的特性，在房地产商品开发的不同阶段做出各种利己的经济行为。 　　2、政府收益预期。土地供应方面，政府巨额的土地财政收益增加了房地产商的开发成本。首先，有学者发现在控制了其他房地产价格影响因素之后，地方政府对土地财政的依赖程度越高，该城市的房地产价格上涨越快。其次，除了政府的公共收益以外，政府代理人通过控制房地产，也可获得较大收益。再次，房地产开发中税费繁多，各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费等等，这些成本费用多达50余项，涉及25个部门，约占到房价的15%至20%，这也是造成住房价格居高不下的一个重要原因。 　　3、银行的收益预期。开发资金方面，宽松的银行贷款政策，增加了房地产企业的流动资金，消除了其前期打折促销的压力。目前，国内房地产企业在开发项目时，普遍存在自有资金不足的问题，而银行也乐于向开发商贷款。原因在于：首先，贷款中的土地开发贷款具有政府背景，是在开发商获得土地后，以土地作为抵押来获得，因此房地产开发贷款具有低风险的特点，房贷资产被银行认为是安全的优良资产。其次，高利润诱使银行放贷。房地产商需要银行垫资，银行也因房地产贷款高收益的特性而争抢房贷市场。银行的这些行为缓解了开发商的资金紧张，使开发商前期为增加流动资金而采取的打折促销的压力消失，造成房价只升不降。 　　4、三方的共赢预期。住房商品开发完成后，开发商、银行和消费者会针对住房采取各种经济行为，希望从暴利的房地产业中分得一份收益。首先，房地产开发商开发完成后，会回笼其前期投入的资本，消除销售房屋的后顾之忧。一般是利用企业内部少数人员作为普通消费者的身份向银行贷款，提前认购一定数量的住房，即所谓的囤房，从而达到回笼资金的目的。其次，住房的特性决定了房地产商有内在提高房价的趋势。微观经济学理论说明，产品销售者的收入变化与需求弹性有很大关系，对于住房这种需求弹性很小的商品，价格的提高会引起销售者收入的提高，价格的降低会引起销售者收入的降低。房地产商作为理性经济人，为了实现自身利益的最大化，必然会有提高房价的内在动力。再次，消费者的投机行为，是造成房价非理性上涨的重要因素。三者共同推动房价非理性上涨，是市场调剂的失灵。 　　三、房价上涨的社会问题 　　2012年，我国居民的收入的基尼系数0.61，证明我国居民收入的差距在进一步加大，同时大部分中低收入者由于房价的上涨而成为房奴，而困难群众更是望房兴叹。 　　1、？收入差距不断拉大。 　　2、对于市场的需要判断失衡。 　　3、房价上涨导致的社会不满日益增加。 　　四、调控房价的政策建议 　　只要是市场经济就需要调节，没有无节制的市场，也没有全自由的市场。根据博弈论的分析，个人利益的最大化并不总会带来社会利益的最大化。由于市场调控的局限性，这些经济主体的博弈行为最终导致了房价的非理性上涨。这就需要政府对房地产市场进行主动的干预，使房价回归理性，让中低收入者买起房，让困难群众住上好房子。 　　1、增加保障房土地供给。首先，供地政策适当倾斜，保证中低价位商品住宅用地。在保护耕地、从严供地的基本国策下，对供求矛盾突出、房价上涨较快的地区，因地制宜、适度放宽新增建设用地的限制。增加的土地可主要用于中低价位、中小户型的商品住宅建设，缓解当前中低价位商品住宅供地不足的矛盾。土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划中，可以根据市场需求结构，及时调整土地供应结构，从严控制高档商品房、别墅和商业用地的供应