最新固始小史河欧洲风情商业街项目营销规划思路.pptVIP

商业运作解剖-项目租售方式 租售方式 统一规划，引进知名品牌 又租又售，且租且售 具体操作 面向投资者销售 统一招商，代为租赁 面向经营者销售 提供品牌加盟 按上级代理要求 引导自我经营 商业运作解剖-商业盈利模式 收入 成本 开发 销售收入 开发成本 自留部分租金分成 物业增值 政策性收费 政策性优惠 商管 基本收入 自留部分租金分成 招商费用 营销费 物业管理费 公关费 广告、场地收入 优惠政策 中介佣金 经营成本 人员工资 增值服务 政策性收费 可运用资金 租赁押金 办公费用 商家信誉保证金 会计成本 商家经营保证金 维修维护费 商业运营启动资金 政府公关费 政策性优惠 政策性收费 商业运作解剖-商业管理模式 统一服务 设立专门管理服务部门，对业主、商家及消费者进行规范统一的售后服务，保障商家良性循环和市场口碑。 统一规划 统一业态规划和形象标识，各业态资源合理分配和利用，形成优势共享互补，并根据实际情况适当调整，保持商业街良性竞争，实现有序发展。 统一管理 对商户资料统一管理，提供标准物管服务，确保商家守法规范经营，保障良好经营秩序，树立良好的品牌形象。 统一促销 不定期举行各种统一促销活动并定期举办各项专业活动，让商业街不断形成新的市场热点，扩大知名度，确保持续繁荣。 统一招商 制定商家准入标准，储备商业及商家资源，选择符合经营条件的商家入驻，确保品牌竞争实力和经营品质。 商管公司 统一宣传 实行统一形象包装，统一营销策划、宣传推广，使广场迅速扩大市场影响力，聚拢人气，朝品牌化、形象化健康发展。 商业运作解剖-商管公司业务架构 名目 分项 子项目 统一招商 招商管理及引进 商户引进 商户储备 商业资源储备 统一规划 业态规划及调整 业态规划 业态调整 形象规划 统一VI 统一门头 导视系统 统一管理 商户管理 商户档案管理 经营秩序管理 物业管理 商铺外观管理 商业整体形象管理 环境卫生管理 安保管理 交通及秩序管理 装修管理和服务 消防管理 公共设施管理 名目 分项 子项目 统一服务 纠纷调解 商户间纠纷 消费纠纷 与政府各部门间关系协调 商业信息服务 物流配送 促销场地服务 中介服务 租赁服务 出售服务 统一促销 活动促销 节日促销 个案促销 统一宣传 形象宣传 促销宣传 宣传DM 具体步骤 招商策略 招商的目的——以商促销 销售 设定所谓销售门槛，造成稀缺效应 开盘大折扣价格优惠推广引起轰动 实际销售价格低开促进迅速去化后迅速高走争取利润 行销 遍地撒网 广域派单 紧密跟踪 长期维护 招商 商管先行，建设商管模式 示范性招商先行 实际招商在后 1）乡镇招商先行，用乡镇 刺激县城 2）县城招商侧向进攻 利用乡镇招商信息刺激并引导县城招商 推广 商管公司管理 分阶段性执行宣传策略 1）形象诉求 2）商业价值诉求 3）经营价值诉求 4）招商成果诉求 5）投资价值及开业诉求 以商促销 招商目的--以商促销 本项目招商政策建议 招商政策建议： 1、前三年定租金价格为0.4元/平米/天； 2、租三年免一年，实际前三年每年租金为0.25元/平米/天，第四年租金递增10%，即0.44元/平米/天,第四年后，每两年递增10%； 3、由商业管理公司统一规划、统一招商、统一宣传、统一促销、统一服务、统一管理，租铺者与商管公司签订租赁协议； 4、大商家入驻在租金条件上可给予更高优惠。 营销运作的解析 销售政策解析-销售策略 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 销售模式 销售模式 销售政策解析-销售策略 纯销售模式--适合于纯社区沿街商业销售 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用： 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业； 位置非常好，销售出售无压力物业。 销售政策解析-销售策略 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低，难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌