浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点.docVIP

浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点 　　【摘 要】本文简要说明了房屋修缮工程的基本特点，通过分析其造价组成，着重阐述了造价控制的四种主要方法，并根据实践归纳出造价控制的五项实施要点，从而达到房屋修缮工程造价可控的最终目标。 　　【关键词】房屋修缮；造价控制；实施要点 　　1 引言 　　房屋建筑的建造按照阶段不同可以分为新建和修缮两大类别。房屋新建即通过全新的设计施工，从无到有、拔地而起；房屋修缮则是对已有的房屋进行修整维护，修修补补、延长使用生命。 　　新建房屋由于长期使用、人为损坏或者自然灾害等各种因素，将在漫长的使用过程中降低强度、减少功能、削弱舒适感或者产生隐患，此时为了确保人们正常地安全使用，需要对房屋进行修缮，相应的工程造价控制工作随之发生。 　　人们由于认识方面的差异，对新建房屋所投入的资金、机械和人员较多，相应的造价控制方法和研究经验比比皆是；对于修缮房屋则是缺乏资金和人员投入，相关的造价控制工作比较滞后，成文的管理经验较少，亟需加强房屋修缮工程的造价控制研究工作。 　　2 房屋修缮工程的基本特点 　　房屋修缮工程与房屋新建相比，具有工程建设项目的共同特点，包括唯一性、一次性、产品固定性、要素流动性、系统性、风险性等特征。但因建设阶段和方法的不同，房屋修缮工程更是具有自身的基本特点，简要分析如下。 　　2.1 房屋修缮工程的施工场地分散 　　现有房屋建筑由于分散城市各处，其建造年代和结构材料各不相同，相应的修缮要求显然无法统一。即便属于同一小区同批修缮的房屋，往往也是建在小区各处，无法与房屋新建一样具备集中的施工场地，只能哪儿需要哪儿修缮。 　　房屋修缮的施工场地常见分布于住宅小区、沿街商铺、景观平台、商业设施、厂区车间、办公房屋、旅游酒店等不同场所，相应的修缮要求随之变化多端。 　　2.2 房屋修缮工程的作业情况受限 　　房屋修缮工程是对现有房屋进行修缮，其修缮内容、结构补强、材料更换等只能根据现有房屋情况进行设计确定。 　　由于房屋的修缮部位、修缮内容、结构形式和内部分隔各不相同，房屋修缮的施工作业连续性差，施工组织设计不可能如同新建工程一样，以理想的流水步距和流水节拍进行，致使房屋修缮工程的作业情况受限，施工效率明显低于新建工程。 　　2.3 房屋修缮工程的可变因素较多 　　房屋修缮工程由于多是老旧房屋，其技术资料在管理中大多缺失，加上隐蔽工程情况不清等多种原因，造成房屋修缮工程中的可变因素较多，不可预见的因素时有发生。 　　房屋修缮中工程的可变因素，常见情况如房屋木头腐烂、结构损坏、白蚁虫蛀、钢筋锈蚀、混凝土开裂，裂缝贯通等。由于前述可变因素较多，往往造成施工方案多变，影响房屋修缮工作开展。 　　2.4 房屋修缮工程受周边环境制约 　　由于企业生产或居民生活需要，许多房屋的修缮工程要求不能影响企业正常运营和居民正常居住，因此修缮作业必须按实际情况，根据周边环境要求进行相应调整。 　　此外，部分房屋的修缮工程因受相邻房屋限制、其他业主要求、机械震动、噪声干扰的要求，原有修缮方案不能通过，如由机械施工改为手工作业等，将会显著影响工作效率，增加工程造价费用。 　　3 房屋修缮工程的造价组成 　　3.1 修缮工程的费用项目 　　房屋修缮工程的费用项目，如同其他工程建设项目一样，按照《建筑安装工程费用项目组成》的规定，修缮工程费用项目包括直接费、间接费、利润和税金等；其中直接费包括直接工程费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。 　　按照《建设工程工程量清单计价规范》的相关规定，修缮工程费用包括分部分项工程量清单费用、措施项目清单费用、其他项目清单费用、规费项目清单费用、税金等；其中分部分项的工程量清单综合单价包括人工费、材料费、机械费、企业管理费、利润等。其他项目清单费用通常包括暂列金额、暂估价等。 　　3.2 修缮工程的费用计算 　　按照住建部和地方政府主管部门的相关规定，房屋修缮工程的费用计算方法通常如下： 　　4 造价控制的主要方法 　　4.1 主动被动有机结合 　　房屋修缮工程涉及因素庞杂，仅仅采用单一的主动控制或者被动控制方法均不足以有效控制。控制方法应以主动为主、被动为辅，两者有机结合，从而控制各个环节的造价目标不偏不离，符合投资计划要求。 　　房屋修缮工程造价的主动控制内容较多，如施工图预算或工程量清单的准确编制，计量支付的程序控制，变更索赔的审批程序及其要点等，均可以有效的控制工程造价。 　　房屋修缮工程造价进行被动控制时，如澄清投标报价，组织人员履约考评，审核变更索赔证据资料，积极防范合同风险等。 　　4.2 科学合理确定造价 　　房屋修缮工程造价应当依据地方和行业有关规定，科学合理确定。组价原则应当优先选用地方修缮定额、