最新成都温江与周边市场调研产品定位建议.ppt

商铺客户定位： I III II 核心客户：热衷投资不动产，有一定经济基础的人群，多为 年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。 财富水平：中高端财富阶层 置业特征：见多识广，二次或者多次购买商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。 需求敏感点：投资回报率高 重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。 财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者 置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。 需求敏感点：未来规划潜力大 边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对项目感兴趣但承受价格水平有限的客户。 财富水平：中低端财富阶层 置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购买慎重，对于存在风险的项目望而止步 需求敏感点：关注价格 产品定位策略： 策略二： 以利润最大化为原则，塑造项目整体商业价值，采用分割卖场小商铺\独立产权出售。利用高端专业街区、休闲街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望,在满足广大投资客户需求同时，最大化挖掘利润。 策略一： 利用主力店招商，如汽车文化产业、品牌折扣店、汽车旅馆、高端家居、餐饮中高端品牌作为标杆，标定项目整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，达到街区商业共赢。 产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验 定位 条件 项目条件与契合度分析 娱乐、休闲中心 餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能 商业零售是重要商脉 消费群体支撑 具有较强的消费市场 一般规模较大 市级商圈 购物悠闲街区生活体验中心 购物、商务休闲、餐饮、零售及服务功能 具有商脉特征 以商业街，商铺为主的商业形态 符合销售目标 高端家居连锁品牌主力店带动适当规模 符合区域性商圈 社区 商铺 位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺 不具有商脉特征 以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态 销售难度增加 规模很小，服务邻里 邻里型商圈 项目形象定位： 现代购物 高端时尚体验 引领成都商业街区的最先进形态 主题街区标杆 项目商业街区形象的定位应以拉高项目整体形象，保持与南湖生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通过合理规划创造本区域乃至本市商业典范，其商业形象概括为： 装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧 体验生活，卖场和街区融合的开始…… 远见 Vision 品味 Elegance 品质 Quality 突出产品…… 项目持有部分开发策略：长期利润目标 提升持有物业商业价值：资本运作 汽车百货与品牌折扣相结合 高端家居连锁入住 引进汽车酒店型商业，位于项目内街道位置，既可以避免很多商业开发内街滞销和后期经营不善等弊端，又作为公司自持资产，实现长期利润目标，特色酒店还兼拉升项目档次 主力店的以大代小，实现 街区商业共赢 建材商业体定位中高端产业投资人士及从业者，以出售为主，为项目快速回资，降低投资风险 特色餐饮休闲部分商街利于销售，同时具备打造人气和挖潜整体项目潜力 项目招商策略： 1、重视主力店市场定位和业态定位,作为招商工作的指导性文件。争取在规划设计前完成主力店租赁工作，并按主力店的要求进行设计。（商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造……） 2、按市场定位和业态定位确定初步主力店。通过各种信息途径掌握其选址要求。并将其设立成三层目标群，将不同业态要分开。 3、召开主力店招商恳谈会，征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及建议，从而制定合理的招商条件和政策。最好邀请当地政府领导和有影响的媒体参加。 4、视招商恳谈会的情况，重点对第一层目标群管理层进行充分的沟通，加快其投资决策步伐。并逐个向分层次的目标群介绍项目情况及合作条件，并高密度派专人跟进。 商业功能布局定位: 1．提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者充分利用地缘优势，将温江城市副中心、汽车文化、品牌折扣、美食休闲、专业市场最大限度地引导到本项目来。 2．延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。 3．提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。 4．提高日均销售额及利润 采用多元化的价格策略，高价商品：品牌、精品，货真价实; 顶尖国际品牌，折扣刺激消费. 在设计上，体现街区精神，主要以卖场护卫为主，突出商 业街区形式，街区设计富