最新第四章房地产投资开发程序与建设方案选择.ppt

第四章 房地产投资开发程序与建设方案选择 ①掌握房地产项目开发的概念、房地产投资项目策划的概念、项目建设方案的概念、规划设计条件的各项指标。 ②熟悉房地产项目开发程序的基本内容、建设用地使用权的出让方式、房地产投资项目策划的内容、建设方案的一般内容、房地产产品的分类、房地产居住区规划各项经济技术指标。 ③了解建设用地使用权出让合同、建设工程施工许可证、房地产开发项目综合验收、房地产投资项目策划的地位和作用、建筑方案设计的内容、项目建设进度的编制。 第一节 房地产投资开发程序概述 一、房地产投资开发程序概述 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。 房地产投资开发：是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或进行出售、出租商品房的行为。 二、房地产投资开发的程序的基本内容 （一）项目开发前期调研程序 （二）项目立项程序 （三）建设用地使用权取得的程序 （四）项目规划程序 （五）征地拆迁程序 （六）工程建设程序 （七）房地产经营程序 三、房地产投资开发主要程序 （一）建设用地使用权的取得 1、建设用地使用权的出让方式 目前，我国建设用地使用权的出让方式主要有3种：招标方式、拍卖方式、挂牌方式，即所谓的招拍挂。 2、建设用地使用权出让合同 建设用地使用权出让合同是指国有土地所有者(或者其代表)与土地使用权受让人之间就出让建设用地使用权及如何行使使用权等所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：　　（1）当事人的名称和住所；　　（2）土地界址、面积等；　　（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；　　（4）土地用途；　　（5）使用期限；　　（6）出让金等费用及其支付方式；　　（7）解决争议的方法。 （3）建设用地使用权的年限规定 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 居住用地为70年； 工业用地为50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。 （二）项目规划程序 （1）开发企业向规划管理部门申报规划要点,规划管理部门对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见。 （2）在可行性研究报告批复后,开发企业可向规划管理部门申报项目定点规划，管理部门向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书。 （3）开发企业委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。 （4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 （5）开发企业申领建设用地规划许可证 （6）申领建设工程规划许可证 （三）城市房屋拆迁程序 城市房屋拆迁是取得城市房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对北拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。 城市房屋拆迁工作程序 1、拆迁申请的提出 《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： (1)建设项目批准文件； (2)建设用地规划许可证； (3)国有土地使用权批准文件； (4)拆迁计划和拆迁方案； (5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 2、拆迁审批 房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。 经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。 3、拆迁协议 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。 拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。 4、拆迁的实施 拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。 自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。 委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。 5、拆迁补偿安置资金的监管 《拆迁条例》规定了“拆迁人实