20101127里水草场地块项目市场论证报告.doc

佛南（拍）2010-029地块项目市场论证报告 (南海区里水镇草场村地段) 1、地块现状分析 1.1 地理位置 地块位于佛山市南海区里水镇草场村地段，对面就是广州白云金沙洲地区，靠近珠江河里水段，西临里横路与佛山一环，5分钟可达一环。 本地块位于里水镇接近中心城区附近，距离里水镇政府约5分钟车程，紧邻佛山一环里横路出口，向南经金沙洲大桥、北环高速与广州相连，可快速进入广州。佛山一环、里横路、广州环城高速等交通路网完善，交通便捷，半小时可到达佛山禅桂中心与广州市中心。 1.2用地指标 规划容积率 ≥1.5，且≤3.8 总用地面积 60490.99㎡ 净用地面积 —— 建筑面积 ≥90736㎡，且≤229866㎡ 建筑密度 ≤30% 位 置 佛山市南海区里水镇草场村地段 起始价 57467万元 建筑限高 地上部分≤180米 起始楼面地价 ≥2500 土地用途 城镇住宅用地兼容批发零售用地 其他要求 （1）受90/70条件限制； （2）不住在商业建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房； （3）沿河岸市政规划道路控制30米的滨河广场，其应以绿化为主，但可作为机动车出入口和行人出入口广场。 （4）山体控制线内的保护山体不得进行开挖； （5）该项目建筑外立面，设计方案要求简洁现代。 1.3地块现状 地块用地红线内土地仍有部分厂房需要拆迁，此外地块内种植了较多树木，并有一座山体包含在本地块内。项目北面是恒大御景半岛，西面是一座厂房与白塔工业大道，并有一个小型变电站在该厂房门口，东面可享受珠江河一线江景，对面是珠江河中的江心岛，景观一流。 1.4周边配套 地块地处里水镇草场村地段，距离镇中心仅5分钟车程，可完全共享镇中心所有配套，因而虽不在镇中心但公共设施完善，周边教育配套齐全，基本生活配套较为完善。 教育文化：地块毗邻旗峰小学、里水中心小学、里水三中学、南海里水中学洲村肉菜市场桂园总站 - 桂园市场 - 桂园小学 - 南海医院 - 军桥 - 军桥东 - 桂城加油站 - 经委大厦 - 南海广场 - 丽雅苑 - 南海人才市场 - 南海购书中心 - 兴业新村 - 桂江桥 - 奇槎路口 - 水头路口 - 桂江路口 - 岭南 - 泗沥 - 平安 - 江河路 - 横江 - 横江路口 - 洪湖路口 - 北村 - 北村德星里 - 北村闸 - 名雅花园 - 里水鲜果市场 - 沙涌 - 上沙村 - 下亨田村 - 河村口 - 河村 - 邓岗 - 里水桥南(里水分局) - 里水车站(新天地广场) - 里水医院 - 里水电影院 - 沿江公园 - 太行站 - 丰岗 - 丰岗收费站 - 草场 - 洲村市场 - 洲村 - 恒大·御景半岛 - 沙凤 - 环洲二路 - 广州金沙洲(中海金沙湾) (50站)里水镇拥有7个出入口对接广州广佛高速公路、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广清高速公路、广三高速公路，广州华南快速干线第三期、桂和公路以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月30日，北京政府发布调控通知，要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。2010年9月29日，经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知调整房地产相关税收政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 金融政策 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上