20030922_地区开发共性问题、规律、保障体系、投资主体利益点@区.pptVIP

世联模型 地区开发共性问题、规律、保障体系、投资主体利益点 世联模型 地区开发中的共性问题 地区开发模式中的规律 不同地区开发所依赖的组织结构各不相同，但政府的参与必不可少 土地出让方式根据用地性质与发展阶段的不同，一般来说为区域发展带来现金流的项目多采用拍卖、招标方式，而为区域带来增值与形象的项目多采用协议方式 地区的发展道路不尽相同，但基本遵循：规划（方向）、市场检验、建设发展、成熟巩固等阶段的发展轨迹 案例 为了实现区域开发不同阶段的优先事项，政府所制定的政策与采取的措施也不尽相同 区域开发中商业、酒店项目的土地出让一般在区域发展的中后期 区域开发中地价的增长与基建投入量的关系符合边际递减规律 地区开发中的公—私投资比的案例 土地抵押、公司上市、土地作为资本入股、发行债券成为区域开发中主要融资方式 案例 政府通过各种方式获取的资金主要用于建设地区的基础设施以及提升地区形象与价值的公建项目 案例 投资主体及其利益关联点 * 老城与新城关系——地位 本地区与周边的利益关联——功能 市场准入与门槛——竞争 普遍规律与特殊性——模式 组织结构 土地出让方式 阶段划分 阶段策略 政策、措施 土地出让次序 项目建设次序 融资渠道与资金使用 土地价格规律 地区开发组织模式 主要特点 保障措施 “政府领导型” 如：加纳利码头 “多元合作型” 如：丹佛 “政府指导型” 如：上海路家嘴 “政府持有型” 如：北京CBD LDDC—政府下的独立机构，全权负责 与私营开发商（O—Y）合作，后者进行所有规划和项目开发工作 具有政府权威性的独立机构（LDDC）十分关键，有利于灵活开发和迅速决策 开发工作全部交给O—Y和其它专业开发商 “丹佛城市中心联盟”是CBD商家赞助的非赢利性组织，主要为商家和开发商进行宣传工作 “市长高峰会” 联盟的设立便于追踪提出问题和改革意见 高峰会的机制为所有利益相关方创造了提出问题的机会，并确保成效 陆家嘴有限公司是政府设立的上市公司，经市政府审批后全权负责该地区的开发” 加强城市和开发公司之间的关系、协调好基础设施和政策要求，对全新的开发尤其重要 陆家嘴有限公司寻求最大投资回报 政府审批规划 近期的努力已经提高了其规划质量和对增长的管理 √ 挂牌 √ 酒店 √ 公共设施 √ 写字楼 √ 公寓 √ 商业设施 √ √ 住宅 协议 招标 拍卖 转让方式 用地功能 阶段划分 多克兰码头 拉德方斯 丹佛CBD 德州奥斯汀 汉诺威 堪培拉 北京中央商务区 深圳中央商务区 筑波中心区 北京中关村西区 1981-1991年：规划建设期；1991-1993年：成长期； 1993至今：恢复与成功 1958-1972年：缓慢起步；1972—1987年：模式验证；1987至今：建成 1973-1984年：建设期； 1985—1992年：市场崩溃与挽救；1992至今：发展与巩固 1970-年以前：行业兴起；1970—1987年：技术提升；1987至今：快速集中发展 1947-1970年：起步； 1971—1986年：扩大； 1986至今；重塑竞争优势 1901-1957年：筹备场地；1957—1975年：建设； 1975至今：形成竞争力 1993-1999年：规划期； 2000-2003年：建设期； 2003-2008年：高速发展期 1993-1995年：建设期； 1996—1998年：发展期； 1999-2001年：成熟期 1961-1972年：规划期； 1973—1989年：建设、发展期；90年以后：成熟期 1999-2000年：规划期； 2000—2002年：建设期； 2002-2004；发展、成熟期 市场检验 建设发展 衰落或重建 设定方向 成熟与巩固 阶段划分 优先事项排序 政策 措施 确定区域开发主体，并给予税收与资金的优惠措施 规划政策 开发原则 基础设施建设 公建设施建设 融资与资金使用政策 引进关键客户（开发商） 建设过程管理政策 税收激励手段，吸引终端投资者 规划重整政策 1 3 4 4 4 经营性资产沉淀 4 1 3 2 3 就业 4 1 3 2 3 税收 3 4 1 1 2 土地收益 2 2 2 1 1 地区形象 市场检验 建设发展 衰落或重建 设定方向 成熟与巩固 阶段划分 项目建设次序 道路设施 基础设施 改善环境 写字楼 酒店 持续的公共投资，如地铁，文化设施 基础设施 住宅 公园、绿化 写字楼 教育、娱乐 会议中心、展览等公共设施 购物中心 写字楼 公寓 改造 基础设施改善 不同性质用地的出让次序 ------ 商业 ------ 公共设施 ------ 酒店 ------ 写字楼 ------ 公寓 ------ 住宅 ------ 税收 土地收益