2 第二章 资产评估的程序和基本方法.ppt

模块二 资产评估的程序和基本方法 学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 主要内容 第一节 资产评估的程序 第二节 资产评估的基本方法 第三节 评估方法的选择 第一节 资产评估的程序 资产评估过程结构图 资产评估的具体程序 明确评估业务的基本事项 签订资产评估业务约定书 编制资产评估计划 现场调查 收集资产评估资料 评定估算 编制和提交评估报告 资产评估工作底稿归档 资产评估基本途径和方法 　市场法 一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数） 或 资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额 二、市场法的基本前提 1.要有一个活跃的公开市场； 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。 三、运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 资产的功能：功能越好，价值越大。 资产的实体特征和质量 市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。 交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。 四、操作程序 五、常见的评估方法 类比法的基本计算公式为： 3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值 ＝被估对象收益额×参照物市盈率 案例1分析 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 案例2分析 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 案例3分析 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于： 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元） (1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 (2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程： ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 ②收集有关的评估资料 A.收集待估土地资料（略）。 B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。 ③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 　 交易实例A：0%； 交易实例B：2%； 交易实例C：3%； 交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2007年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%； 交易实例B：7%；