沈阳北华国际营销推广策略报告P摘要.ppt

方案B——3年租金一次性返还 50% 50% 50% 100% 首付 剩余50%10年期贷款按揭 26% 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 剩余50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 26% 无 剩余50%5年期贷款 26% 无 无 76% 95% 贷款 实际首付 折扣 策略解析 无 2738元 1308元 无 月还款 5.523万 5.523万 5.523万 5.247万 三年租金 1923元 1923元 1923元 1457元 三年后每月返租 23.013万 23.013万 23.013万 23.013万 总价 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 面积 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 单价 50%10年期贷款按揭利率6.53% 5.98万 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 5.98万 无 50%5年期贷款利率15% 5.98万 无 无 16.6万 95% 贷款 实际首付 折扣 50% 50% 50% 100% 首付 剩余50%10年期贷款按揭 10% 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 剩余50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 10% 无 剩余50%5年期贷款 10% 无 无 60% 95% 贷款 实际首付 折扣 方案C——5年租金一次性返还 策略解析 无 2738元 1308元 无 月还款 8.745万 8.745万 8.745万 8.745万 五年租金 1534元 1534元 1534元 1457元 五年后每月返租 23.013万 23.013万 23.013万 23.013万 总价 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 面积 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 单价 50%10年期贷款按揭利率6.53% 2.762万 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 2.762万 无 50%5年期贷款利率15% 2.762万 无 无 13.117万 95% 贷款 实际首付 折扣 综合分析以上3种销售策略： A方案——租金按年正常返还：开发商实现单个房源资金回拢最大化，但投资门槛较高，压缩投资客群，影响销售速度和整体资金的回拢。 B方案——3年租金一次性返还：有效降低了投资者投资门槛，一定程度上刺激了投资者的投资心理，对项目销售起积极作用，开发商能较快的实现76%的资金回拢。 C方案——5年租金一次性返还：极大的扩展了客户群体，降低项目运作风险，强烈刺激投资者投资心理，有力的推动项目快速销售，实现60%资金额的快速回收。 结合当前市场，以及宏观政策，从销售和资金回拢的实际出发，我司建议： 以“C方案——5年租金一次性返还”，为核心销售策略，或作为开盘期销售策略执行。 销售执行计划 项目销售计划 清盘 10年10月 10年9月 10年11月 10年12月 开盘期 （40％） 强销期 （50％） 11年1月 （60％） 11年2月 11年3月 11年4月 11年5月 （70％） 11年6月 （80％） （90％） 开盘 11年7月 本案销售价格策略 本着实现开发商销售利润最大化的原则，并结合本案产品形态和当前市场价格现状，我司对本案销售价格进行测算： 备注：本价格策略未包含东横酒店每年返还开发商的租金，仅作为权量价差对开发商利润的影响。 建筑面积 销售均价 销售回款 单价递增后回款增加额 20年返租租金 20年后盈利 单价递增后多返租金额 盈利递增额 1.6万平 8600 1.376亿元 2.2016亿元 0.8256亿元 8800元 1.408亿元 0.032 2.2528亿元 -0.845亿元 0.051亿元 -0.019亿元 9000元 1.44亿元 0.032亿元 2.304亿元 -0.864亿元 0.051亿元 -0.019亿元 9300元 1.488亿元 0.048亿元 2.3808亿元 -0.893亿元 0.077亿元 -0.029亿元 9600元 1.536亿元 0.048亿元 2.458亿元 -0.921亿元 0.077亿元 -0.029亿元 10000元 1.6亿元 0.08亿元 2.56亿元 -0.960亿元 0.128亿元 -0.046亿元 根据对项目销售均价的测算，当销售均价为9000元/平时，可达到销售利润最佳平衡点。 本着实现开发商利润最大化，实现资金再利用及时间价值差、滚动开发所带来的高收益