北京市土地储备开发实务(讲课稿)(超详细带附图)精要.pptVIP

1、前期费用 审核要点：费用内容是否为一级开发内容，费用标准是否存在异常。 2、 征地费用 政策依据：《北京市建设征地补偿安置办法》（2004年5月21日北京市人民政府令148号） 审核要点：费用支出是否有征地协议、征地结案、相关税费是否符合政策，补偿标准是否存在异常， 如有实物补偿，是否有相关依据及政府部门的批示。 3、拆迁费用 政策依据：《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见 》（京建拆[2009]431号）、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（2003年6月6日北京市人民政府令第124号）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令16号）、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号） 审核要点：拆迁补偿是否符合相关政策，各项补助费用是否有相关依据 ，补偿标准是否存在异常，是否有相关票据。 4、大市政费用 审核要点： （1）大市政条件是否与实施方案一致，不一致的原因； （2）大市政的内容和费用是否与立项批复一致，差异在哪里？相关费用是否有测算依据？ 5.财务费用审核要点： （1）储备机构为主体的项目财务费用以审计据实发生为依据； （2）企业为主体的项目财务费用以审计据实发生为依据，若贷款利率远高于同期人民银行贷款利率，建议征求金融办的意见。 （3）考虑收支两条线的问题，建议在财务费用审核时适当考虑回款期的财务费用。 6 开发利润(管理费用) 审核要点： （1）土地储备机构负责实施土地开发的，通过招标方式选择开发企业负责具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%（第十三条）； （2 )通过招标方式选择开发企业为主体实施土地开发的，利润率不高于预计成本的8%（第十四条）； （3）企业为主体及土地储备机构为主体委托企业带资实施的土地一级开发项目,企业利润可按不高于企业投入资金的8%计取(市政府批示); (4) 若有委托协议的，开发利润以委托协议约定为准。(5%) 相关税费审核要点： （1）营业税：建筑业3%、服务业5%、销售不动产5%（企业提供的票据） （2）城市维护建设税：纳税义务人所在地在东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟六个区属街道办事处管辖范围内，税率为营业税基础上的7%；纳税义务人所在地在郊区县镇范围内的，税率为营业税基础上的5%，不在以上范围的，税率为营业税基础上的1%； （3）教育附加：以各单位实际缴纳的营业税为计征税依据，教育费附加率为3%； （4）地方教育附加：按照营业税实际缴纳额的2%征收。 由于以上税费发生在土地成交之后，税率与相关票据密切相关 ，建议在土地开发补偿费初审时，暂按土地一级开发成本*5.6%/（1-5.6%)计算，成本返还时据实结算，结余部分转为政府收益。 分摊原则: 对于整体授权，分期供应的土地一级开发项目，考虑到各地块价格水平的一致性，建议在整体成本测算的基础上，按照规划经营性建筑规模进行成本分摊；若存在不同规划用途，建议结合市场接受能力，在平均分摊的基础上进行适当调整。 （5）储备机构为主体委托企业实施的项目，按照《国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知》（国税发【1993】149号）的有关规定不需要征收营业税； （6）储备机构为主体委托企业实施的项目，实施单位依据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函【2009】520号）缴纳营业税。（该部分不纳入成本） 谢 谢 二、《征补条例》与《拆迁条例》的主要不同 5个方面的不同：范围、主体、程序、补偿、强拆方式 四、拆迁安置工作 范围不同 《征补条例》出台后，房地产开发、土地储备拆迁不在征收范围之内，征收范围小于拆迁许可范围。 《征补条例》明确，为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列六类情形之一的，可以征收房屋：国防和外交；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业建设；保障性安居工程建设；危房集中、基础设施落后等地段改建；法律、法规规定的其他公共利益。 四、拆迁安