商品房预售制度中的若干法律问题分析研究.pdfVIP

j!塞三亘奎堂堡主堂堡堡苎 士：。．。。．， 中文摘要 商品房预售是我国目前主要的商品房销售模式，对我国房地产市场的繁荣起 到了极大的促进作用。但是，在商品房预售过程中出现的一些问题也逐渐引起了 社会的关注。央行甚至在公布的《2004年中国房地产金融报告》中建议取消现 行的商品房预售制度，改为现房销售。 本文通过一定量的社会调查和案例分析，对这些出现在预售过程中的问题进 行了总结，并以预告登记制度在我国的设立和预售商品房转让制度的研究作为两 个主要的写作内容。 我国目前已经出台了许多与商品房预售相关的法律法规。本文通过对立法现 状的介绍，运用比较和归纳的分析方法，总结出我国目前规范商品房预售的制度 体系，即：预售主体市场准入制度、预售中的登记制度和预售监管制度。随后， 本文采用实证分析的方法，结合案例对商品房预售在我国适用中出现的问题进行 了分析和概括，形成了五个方面的主要问题，并选择预告登记制度和预售商品房 转让作为本文重点研究对象。通过对这两个问题的研究，不仅可以解决部分实际 问题，也可以为商品房预售制度的合理性提供证明，为其进一步完善提供参考。 预告登记制度起源于德国，其价值在于通过登记，赋予债权请求权特殊的物 权效力，以保护债权人的利益。该制度可以有效解决我国商品房预售过程中出现 的一些问题。而在我国现行的法律和行政法规中，并没有预告登记的规定，只是 在部分地方立法中出现了一些有益的尝试。 在前人研究的基础上，通过对预告登记内容和效力的研究，以及对我国目前 立法和现实状况的分析，本文认为，应当在未来的物权法中统一对预告登记进行 规定。在对我国《物权法草案》征求意见稿及学者建议稿的相关内容进行比较分 析的基础上，本文从预告登记的适用范围、效力、成立和消灭的角度对预告登记 进行了制度设计层面上的思考和构想，具有一定意义和创新性。此外，本文还对 地方性法规中对预告登记的规定进行了重点分析，作为本文制度设计的参考。 预售商品房转让是我国房地产实务中一直存在的现象。我国法律、行政法规、 地与‘法规及实务中对预售商品房转让都有不同态度和认识。本文通过对预售商品 房转让的理论基础和现实意义进行多角度的论证和分析，认为预售商品房转让的 商晶房预售制度中的若干法律问题研究 本质是债权债务关系的转让，是符合我国法律规定的。虽然预售商品房转让会引 发一些社会问题，但这些问题的产生是源于制度操作层面的不完善，而非制度本 身的问题，也并非是不可以解决的。本文以预售商品房的要件分析为核心重点研 究了我国统一预售商品房转让制度的基本内容，并借鉴了香港地区规范“楼花” 转让的相关措施，对完善预售商品房转让的配套措施(如税收制度、信息发布制 度等)也进行了比较全面的建构。这也构成了本文的一个创新之处。 本文的结语部分对全文的整体论述和结论进行了总结，并进一步阐述了本文 的立场，即：商品房预售涉及到法律、经济和管理的众多方面，应该对其利弊进 行全面的、理性的分析后再有所判断。本文的论述中主要运用了理论阐述、案例 分析、比较分析、法社会学和法经济学等分析方法。 关键词：商品房预售； 预售登记； 预告登记； 预售商品房转让 Il ：|匕京工商大学硕士学位论文 Abstract Commercialhouses isoneofthemainformsof preselling commercialhouse inour has ofourreal-estatemarket selling country,whichgreatlypromoted prosperity Butsome in of problemsexposed the com