《2016年成都某项目商铺策划终案》.ppt

我们的任务 注： 1、6%为返予买家的一年租金，（原商铺价格*106%）为商铺的成本价格。 2、20%为商铺的增值部分（销售策略——用于销售折扣控制） 招 商 商家：根据铺面位置给予一年的免租期。 买家：签订合同后即按6%的标准返一年租金给买家。 招商政策 销售政策 现商铺价格=（原商铺价格*106%）*（1+20%） 配合措施一： 单边街安装玻璃门 减少菜市形成每早噪音扰民的风险。 配合措施二： 利用片区热度，拆分物业，挤压商家到台球区和单边街。 大棚菜市中选取一定比例铺位，免租发送，短时间炒热区域。 利用免租铺位的价格优势，快速 养成片区居民消费习惯。 联合街道办对天兴路自发菜市进行综合治理 配合措施三： 专业管理公司进行管理 售楼部建议 以直白的、直击客户心灵的 、纯商业的风格的、 红与金的碰撞 风格展示重点建议： 咨询区：红与金的的碰撞 洽谈区：大气的布置，品质的体现 展 板：将产品卖点清晰、直接的展示在客户面前 价值展示－售楼处 内场 * 中国地产商域网 破 阵 中国地产商域网 商业投资价值的四大准则 1、本金安全性。 2、期望收益的稳定性。 3、变现的难易性。 4、管理的复杂性。 驿都锦绣 星河名居 天盛花苑 我们的商业位置图 本区域 中心商圈 航天城商圈 1km 1.5km 20年历史 以大型百货卖场、家电卖场、超市卖场为主 15年历史 以超市卖场、集中型菜市和社区服务型商铺为主 2—5年历史 以社区服务型商铺为主 龙泉主要商业关系 消化总价值为2000万的商铺、车位和库房 嘉联地产对本项目目标的理解 重要目标 必须解决的问题 Q2：如何实现销售？ 必须做的两件事 2、本品研究 。 Q1：商铺滞销的症结在哪里？ 1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 问卷调查结论——消费者 1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都锦绣和星河名居和部分其它小区。 2、茶楼是他们最主要的消费方式（70%，甚至有28%的客户保持每天都去），其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。 3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、药店等商业。 4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。 5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜市。73%的消费者会每天去一次。 6、80%的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32%的消费者甚至一周会有2—4次朋友聚会。72%的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22%的客户选择在住家社区附近聚餐。84%的消费者一次聚餐的费用会在100—300元。火锅和中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。 7、消费者最核心的消费理念为性价比。 问卷调查结论——经营者 1、仅有10%的经营者对经营情况表示满意，66%的经营者表示经营状况一般，24%觉得经营状况不好，有退场风险。 2、85%的经营者选择租赁商铺进行经营，并大多（60%）选择租赁20—50平米的商铺。 3、33%的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为10—20元。并至少要求3%以上的回报率，73%的客户甚至要求至少5%的回报，42%的客户要求10%以上的回报。 4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。 5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存的方式。 问卷调查结论——投资者 1、投资客户能承受的投资金额为10—25万，最好不超过20万。会购买20—50平米的商铺。 2、投资客60%选择一次性付款，40%选择按揭。 3、70%的投资客希望6—10年收回投资，最多不超过15年。 4、80%的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买的较少。 5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。 必须解决的问题 Q2：如何实现销售？ 必须做的两件事 2、本品研究 。 Q1：商铺滞销的症结在哪里？ 1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。 产品症结 1、相当一部分商铺是砖混结构，不能打通组合，严重限制了经营规模和主力店的进入。 产品症结 2、环境脏乱，进驻商家杂乱，影响经营环境。 生资建材产业 在航天人心里，这里是富人区！ 产品症结 3、基础配套设施匮乏，部分街道甚至连路灯都没有 产品症结 4、车库过小、基本无法作为车库使用 商品房买卖 合同 合同症结 天盛花苑、驿都锦绣商品房买卖合同明文约定：社区底商不从事餐饮、娱乐的经营活动。 交通症结 红线部分含有公交路线，连接小区的车行入口，相对商气较高。 驿都锦