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浅谈房地产开发全过程成本控制与管理 　　【摘 要】房地产业做为我国的支柱产业，以其迅猛发展之势已成为当今社会最具竞争力和影响力的朝阳产业，因其项目投资额巨大，故在项目全过程中成本的有效控制、资金的合理利用，已成为各房地产公司备受关注的焦点。本文分析了房地产开发全过程成本控制的意义，阐述了在项目各个阶段如何进行成本控制和管理。 　　【关键词】房地产；全过程；成本控制；管理 　　在房地产开发过程中，要实现开发项目的最大经济效益，就必需要对项目开发成本进行有效的控制和管理。成本控制与管理是对在房地产开发过程中所生的成本有系统、有组织的进行预测规划、计算、分析、控制和考核等一系列的科学管理工作，其工程成本是指在项目上发生的全部费用的总和，包括材料费、机械费、人工费和实施过程中发生的管理费和临时设施费等。其成本管理的目的在于在保证房产质量的前提下，降低成本，提高企业核心竞争力，实现企业利润的最大化。 　　一、意义：持久强劲的竞争力和生命力 　　利润是衡量房地产企业竞争力和生命力强健旺盛的标准，利润最大化是企业的最终目的。在房地产开发全过程中贯穿成本控制管理理念和方法，才能让全过程成本控制得到有效的实施，并发挥其最大的效果。 　　房地产企业实行成本控制，能有效保证企业在充满竞争的市场中生存下去，并发展壮大，增加企业积累，促进企业的长远发展；可促进房地产企业经营管理水平的提高，有效控制企业的成本，提高和改进其它方法的管理工作；企业在市场竞争中取胜的关键武器是低成本，而实行成本控制能有效的降低成本；成本控制具有很强的综合性，对生产管理、技术管理、质量管理、劳动管理和物质管理等管理工作都有很好的促进作用，提高企业的综合经营管理水平。由上可知，在房地产企业实行成本控制具有非常重要的现实意义。 　　二、项目决策阶段：合理决策，科学执行 　　投资决策筹划阶段是影响到项目是否能盈利的重要阶段，关系到能否对工程项目的总成本进行有效控制。房地产开发商应对整个项目的开发做好正确的规划，科学的定位，统一成本控制和开发意图，明确提出各项成本控制指标，对每一个投资项目都进行详细的可行性分析，并对比不同的方案后择优而取。 　　项目决策人员需要做到：首先，企业策划人员要对产品利润空间、消费者的需求市场销售预期等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；其次，房地产项目的决策者要在前期调研与分析的基础上，通过建设项目的市场需求、建设标准、财务评价、潜在风险和设计方案等因素来制定科学的项目决策方案，最终决定项目的可行性；再次，开发商要认真考察项目投资的客观环境、经济技术指标、投资产品的市场价值、工程项目的类型和规模、原材料市场供应状况等因素；最后，在决策过程中，数据分析人员必需立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行费用、利润的合理估算。 　　三、项目设计：适应市场需求，搭配比例合理 　　设计是工程建设的灵魂，是工程项目付诸实施的龙头，更是提高经济效益、控制投资规模的决定性环节。有资料分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的。规划设计要围绕商品住宅销售的利润和市场的大小来确定，如容积率指数，高层、多层的搭配比例合理，设计平面组合适应市场的同步需求，不但有利于产品销售，也提高了房地产开发商的经济效益。 　　（1）限额设计 　　房地产开发商制定科学的营运方案，确定造价限额指标，与设计单位签订设计合同，明确在规定额度范围内进行设计，不得超出。委托中介工程管理公司，利用累积的各项工程造价数据，进行设计方案评审、成本分析对比，以达到预期的造价控制指标。 　　（2）、提高设计质量，加强图纸审核 　　从经济、技术等角度，对项目的布局、户型、结构和功能划分等方面进行对比研究，选择最优化方案。并加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，在设计出图前对图纸依据文件、标准等的审核管理工作，及时修改设计方案的不足或缺陷，力求提高设计质量，避免超过设计、过分设计，以减少不必要的工程投入。 　　（3）、细化及明确设计范围 　　明确具体设计范围，特别是各种如钢结构和幕墙等小配件的设计均应包含在总设计合同内，避免各工程配合不当引起的预埋件后埋、土建图纸结构设计与装饰图纸立面设计不吻合而造成施工打凿等浪费现象。另外，要及时提供水电图纸，以免造成电梯调试、验收要另外拉接临时电缆，从而增加工程成本。 　　四、施工阶段：运筹帷幄，加强管理 　　项目的施工阶段是项目的最重要环节，施工阶段的成本控制是整个成本控制中的重中之重，施工阶段所产生的成本占据了项目成本的80%以上，项目的施工阶段持续时间长，资金投入大，内容庞杂且专业性较强，因此针对成本、工期、质量和合约等方面的有效控制是降低成本的关键，换句话说，企业成本控