第九章资源税详解.pptVIP

三、税收优惠 2、对国家征用、收回的房地产的免征 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%， 免征土地增值税。 3、对个人转让房地产的税收优惠：居住满5年的，免征； 满3年未满5年，减半缴纳；未满3年，缴纳。 4、对房地产进行投资、联营的免税。 相关链接： 1、对个人转让房地产取得的收入该如何纳税？ 2、对个人将房屋出租取得的收入该如何纳税？ 【案例】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置 土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转 让收入6000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率 3％，印花税税率0.5‰）。该企业为建造此写字楼补交 土地出让金700万元；发生房地产开发成本1500万元； 房地产开发费用为980万元，其中利息支出280万元 （能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明） 要求：计算该企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。 四、应纳税的计算及会计处理 应纳土地增值税=增值额×适用税率－扣除 项目金额×速算扣除系数 房地产开发企业应纳土地增值税的计算 （一）应税收入 1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳 的有关费用。 （二）确定扣除项目金额。 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、 财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并 能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取 得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 2.房地产开发成本 【例1】 某房地产开发企业开发商品房项目时支付的地价款为280 万元，开发成本为520万元，开发费用210万元，其中利息 支出70万元，发生的利息支出能提供金融机构证明，则 开发费用扣除数额为不得超过110万元。 即70+（280+520）×5% 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本）×10%以内 【例2】仍以上例，若纳税人不能按转让房地产项目计算 分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产 开发费用总扣除限额为：80万元，即（280+520）×10%， 超限额部分不得扣除。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 【案例】 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；实际发生利息支出980万元，其余开发费用760万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目转让时缴纳的流转税为200万元。计算确认该商品房出售缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用的金额为（　）万元。 A.1500　B.2000　C.2500　D.1000 【答案】D 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业只能扣“两税一费”（即营业税、 城市维护建设税、教育费附加） 5.其它扣除项目 财政部规定从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发 成本）×20% （三）确定增值额 （四）确定增值率，计算应纳税 增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额 增值率=增值额/扣除项目金额 【例3】某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入 8 000万元。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支 付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地 产开发成本为2 200万元；实际利息支出430万元，该公司因同时 建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出， 其余房地产开发费用450万元。 注意 要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。 扣除金额＝800+2200+（2200+800）×10%+ 8000×5%(1+7%+3%) + （2200+800）×20% =800+2200+300+440+600=4 340(万元） 增值额=8000-4 340=3 660 增值率=3 660÷4 340=84% 适用税率为40% 应缴纳土地增值税=4260×40%-4 340×5% =1 704-217=1 487（万元） 借：营业税金及附加 14 870 000 贷：应交税费—应交土地增值税 14 870 000 非房地产开发企业应纳税的计算： 1、支付的土地出让金及相关费用 2、房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率 3、转让环节发生的税费 （一）应税收入 ：包括货币、实物、其他收入。 （二）确定扣除项目金额。 （三）确定增值额