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关于房地产施工管理分析 　　摘要：文章先分析了我国房地产施工管理现状，从而进一步探讨施工管理中进度控制、质量控制、成本控制、施工验收等各方面，以供参考。 　　关键词：房地产施工管理进度控制 　　中图分类号：F293.31 文献标识码：A文章编号： 　　 　　前言 　　我国产业的发展历史来看，现阶段我国的房地产行业依旧处于成长阶段，依旧处于房地产传统的生产方式转向市场化、专业化的生产以及供应的阶段。随着社会经济的发展，房地产施工管理工作正在逐步走向完善和成熟。施工管理已成为房地产企业施工过程中的常用方式之一。但是我国的房地产行业在施工管理方面，与国外那些大型房地产企业来比仍然存在着很大的差距。 　　1我国房地产施工管理的现状 　　目前国内的房地产行业的施工项目具有工程造价高、参与人员多、工期长、工程复杂、变数大、利益关系较多以及受环境影响等特点。由于这些特点，我国房地产行业在施工管理上一般采用目标式的责任承包制度。与此同时，房地产行业发展的必然趋势之一就是有一个专业化的分包体系。 　　随着社会发展，人们的生活水平也在逐渐提高，他们对房屋功能的要求也就越来越多。这就会使得建筑施工的面积相应的增加，施工的工序也就会更加的复杂。现阶段我国房地产施工管理的现状主要有： 　　（1）违背建筑工程施工，偷工减料，使用不合格的材料与设备，存在有质量隐患，不能够按期完工； 　　（2）组织结构不合理，影响建筑施工工期的进度； 　　（3）施工人员流动过快，技术落后； 　　（4）在施工过程中，存在分歧，房地产施工项目不能够顺利地进行，影响各方的利益。 　　2房地产开发企业施工进度控制 　　房地产开发企业控制开发项目的进度，不仅能够确保其按预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。 　　2.1影响进度的因素分析 　　房地产开发项目具有规模大、复杂、周期长、相关单位多等特点，因而影响进度的因素很多。这些因素可归纳为人为因素，技术因素，材料、设备与构配件因素，机具因素，资金因素，水文、地质与气象因素，环境、社会因素以及其它难以预料的因素。其中人的因素影响程度最高。从产生的根源看，有源于开发企业的；有源于设计单位的；有源于施工单位的；有源于设备材料供应商的；有源于监理单位的；有源于政府、建设主管部门的；有源于有关协作单位和社会的；有源于各种自然条件的。在诸多因素中，开发企业和施工单位起着最重要的作用，设计单位和设备材料供应商次之。 　　2.2进度控制的方法与措施 　　开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程控制。进度控制的主要方法有行政方法、经济方法及管理技术方法。进度控制的管理技术方法是指通过计划的编制、优化、实施、调整而实现进度控制的方法。包括：流水作业法、科学排序法、网络计划法、滚动计划法、电子计算机辅助进度管理等。进度控制的主要措施包括组织措施、管理措施、经济措施及技术措施。 　　2.3进度计划实施中的监测与调整方法 　　进度比较和计划调整是进度控制的主要环节，进度对比是将实际进度的数据与计划进度的数据进行比较，从而得出实际进度比计划进度拖后、超前还是一致。常用的比较方法有横道图比较法、S型曲线比较法、香蕉型曲线比较法及前锋线比较法．偏差的大小和位置对后续工作、总工期的影响程度不同，进度计划的调整方法，一是在允许条件下，改变工作之间的逻辑关系；二是不改变工作之间的逻辑关系，只是压缩某些工作的持续时间，而使施工进度加快，以保证实现原工期。 　　3施工质量控制 　　项目施工的质量控制主要应从人、材、机等三个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成的，所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。 　　3.1人的控制 　　第一，人的控制必须要选择合适的人优秀的人。每个人都应该尽量做到一人多能，使工作人员可以在不影响工程工期、质量的前提下精简高效。第二，人的工作积极性应该充分调动起来。工程项目建设涉及的专业工种众多，人员构成比较复杂，可以想像要让这些人心往一处想，劲往一处使其管理难度非常大。在这个群体里充分调动员工的积极性．就必须让企业得到员工的认同和支持，产生一种归属感。当然，绩效考核评估在调动员工积极性方面效果也是十分明显的，但它也并不是万能的。原因很简单，因为完成绩效考核评估过程的也是人，因此难以保证这个过程公正性和公平性。此外，绩效考核评估工作往往比较适用于一些工作内容简单的方面，如砌砖的质量、扎钢筋的速度等，比较容易衡量。但对于工作内容较为复杂的方面作用不明显，如工程施工技术难关的突破。就无法用时间、质量或其他指标的加以评价。 　　3.2材料的控制 　　材料的控制是全过程的控制