世联—众森黄家湖项目整体定位及发展战略—9页精要.ppt

南昌众森黄家湖项目发展战略及整体定位报告 报告框架 客户目标 项目目标、限制条件的解释 项目目标、条件的解释 项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老城中心直线7公里，距离红谷滩新城中心2公里 区位属性：一环西侧现无道路，项目虽距离红谷滩很近，但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区域基本无认知或是“坟墓、偏、远” 道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前仅有两条路可进入，但路况及环境较差，路程距离远 区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活配套，在规划中将其定性为“生态控制区（泛黄家湖区域）” 项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主要是还迁房和华东交大的学生宿舍 地块条件与指标：占地447.15亩，容积率1.06，水域面积约230亩，其中最南侧水域约90亩的年限为40年，黄家湖路从地块内部穿过 项目界定——定义项目现状 有利因素： 地块具有很好的水资源，除了自身具有的内湖外还有黄家湖的景观资源。 地块内植被覆盖率高，空气质量好。 不利因素： 靠近昌九高速，可能带来噪音污染。 地势低于路面和堤坝 道路未修通，造成进入性较差 “陌生、偏、负面认知”是项目面临的现实问题，世联如何看待此问题，是否有机会化解此问题？ 南昌正处在政府主导下的拉大城市框架的发展阶段， “一江两岸、一核五片、多组团推进”的城市框架，将拉起大南昌未来的整体格局 土地出让：出让重点向城市外围扩展，房产开发将使南昌城市框架拉大的进程进一步加快 红谷滩是未来的中央商务区（CBD），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移 红谷滩CBD的规划，用于绿化、休闲、生态等城市公共区的面积不足 红谷滩中心区已没有景观性物业可开发，景观性物业变得稀缺 项目区域是一环内唯一拥有大面积湖区的自然资源区域，完全有机会发展成为“城市生态公园区” 国际国内领先城市的发展历程表明，城市生态公园（休闲）区，对于提升城市的形象、提升城市生活质量具有极为重要的作用： 案例一（纽约）：纽约在城市发展过程曾经面临着人口剧增、生活质量下降等城市病 政府及民间有识人士逐渐意识到城市绿化的重要，提出要在城市中心建设生态绿化区 在曼哈顿CBD规划了340万平米的中央公园，提升了纽约市民生活质量和城市的国际声望 案例二（陆家嘴）：陆家嘴金融贸易区是政府强力主导下的发展模式，规划面积30平方公里 陆家嘴金融贸易区规划有140万平米的世纪公园等，在1.7平方公里CBD中规划有绿地/公园面积超过10万平米 案例三（深圳中心区）：深圳中心区占地面积6平方公里，规划为行政、文化、金融、商务功能 深圳中心区：在CBD区域，规划绿化/公园面积超过2平方公里 国际国内领先城市发展与规划的启示 从城市规划对比分析看，红谷滩CBD缺乏生态休闲区域，泛黄家湖区域将有条件打造成为“城市生态公园区”，从而提升南昌城市形象，提升城市竞争力 城市生态公园对提升城市形象有着极大的促进作用 项目1.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析 南昌市近年GDP及人均GDP迅速上涨，房地产业进入高速发展期 南昌城市化率不断提高，人口稳定增长，近几年因人口增长每年带来大量的住房需求 房地产开发与销售持续快速增长，其中2006年住宅成交量增幅达54%，价格增幅达18.9%，均价已突破3000元/平米 南昌各板块楼盘销售均比较顺畅，价格持续增长，为项目开发提供了较好的市场基础 2006年1-11月销售数据表明，市场热点有向城市外围转移的趋势，陌生区同样面临较大的机会 宏观市场综合研判 低密度市场竞争并不激烈，低密度物业主要集中于象湖南区域、青山湖、艾溪湖及碟子湖区域 南昌房产发展到现在，还没有一个低密度高端物业相对集中放量的市场，高端市场相对平静； 目前低密度物业供应主要集中在四大湖区，自然资源丰富 除碟子湖区域的铭雅欧洲城和天赐良园外，其余区位均在规划的一环以外 除青山湖区外，其余区域交通距离较远，物业郊区化，城市配套不足，导致目前低密度物业入住率不高 青山湖区域：价格高，与项目在客户层面上形成较大的差别，竞争弱 艾溪湖区域：市场较封闭，以区域客户为主，客户交叉少，竞争弱 象湖南区域：将与项目构成一定的竞争，项目具备未来的城市属性区位优势 香溢花城实现了市场价格的高峰，未来万科青山湖项目有望成为新的高峰，将对高端市场形成进一步支撑 天赐良园联排物业畅销，铭雅欧洲城价格高企，对片区高端市场起到很好的引导和支撑作用 已入市的楼盘中，预计未来三年内出售的低密度（包含退台洋房）物业，主要集中于七个盘，约有1300-1500套，预计年供应量为400-500套，供应量不大 在已出让但尚未面世的地块中，可能与项目构成竞争的有8块地，其中