世联中山远洋城地产项目营销策略及执行报告=精要.ppt

远洋城营销策略及执行报告 谨呈：远洋地产 报告总纲 8月营销节点 8月推广节奏 8月营销费用汇总 8月营销效果评估 报纸广告 报告总纲 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征 中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。 宏观大势研判——世联的主要观点 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 ?“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面 08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小 市场分析——中山近5年施工面积统计 市场分析——08年中山市1-8月施工面积统计 市场分析——中山近5年竣工面积统计 市场分析——08年中山市1-8月竣工面积统计 市场分析——中山近5年销售面积统计 市场分析——08年中山1-8月销售面积统计 市场分析——中山近5年销售金额统计 市场分析——08年中山市1-8月销售金额统计 市场分析——中山市近期住宅单价统计 结论 07年年底房地产市场受到新政策打压，08年房地产市场出现振荡，各开发商均出现不同程度的资金压力，降价促销成为各大开发商的常规武器； 进入08年,中山的房地产市场出现价量齐跌的情况，但是相对广州、深圳等地，中山受政策的影响相对较弱； 未来1－3年，市场潜在供应压力较大，竞争相对激烈。 价格战已经打响 中海翠林华府：装修洋房2900起(6月20号中山日报) 大信新家园：2900元起（ 6月27号中山日报） 朗晴假日：三月3680元起,五月3800元起 百合家园：4600(含1000装修)（ 6月20号中山日报） 金水湾：2968元/平米起（ 6月6号中山日报） 世纪新城4600元/平米起（ 6月中山日报） 雅居乐凯茵新城日出康城一周内“裸降”600元/平米 价格战已经打响 报告总纲 客户分析 进线和上门客户分析 认筹客户分析 认购客户分析 进线上门客户分析 进线客户分析 进线客户分析 上门客户分析 上门客户分析 上门客户分析 上门客户分析 上门客户分析 上门+进线客户分析 上门+进线客户分析 上门+进线客户分析 上门+进线客户分析 上门+进线客户分析 认筹客户分析 此次统计以认筹客户为基数，采用量化分析，分别对认筹客户的意向价格、意向面积和居住区域进行了分析 此次统计的认筹客户基数为98人，时间为8月8至8月23日 认筹客户分析 认筹客户分析 认筹客户分析 认筹客户分析 认筹客户分析 认购客户分析 此次统计以认购客户为基数，采取细化的方法，分别对认购客户的居住区域进行分析； 此次统计的基数为107人，时间为8月23日至9月9日。 认购客户分析 他们是旺市中高价的理想支撑群体，但并不是淡市中最刚性的走量群体 老客户：是类似户型产品消化重复挖掘的重点，重复购买和联带购买可能性高 报告总纲 报告总纲 9－10月营销节点 9月1日-9月10日：教师节团购促销活动 9月11日-9月14日：中秋节团购促销活动 9月13日中秋节游园活动 9月14日启动二批认筹 9月27日二批单位开盘 10月1日国庆周加推 老带新 团购 销售网络搭建 三级地铺联动方案 10月营销节点 10月1日国庆周加推 10月1日－5日世界美食巡展 10月中旬服装、灯饰展销会 学校事宜落实 国庆美食巡展 北京景山学校远洋分校签约仪式 主题：远洋城与北京景山学校签约仪式； 形式：主流新闻发布会+餐会； 时间：10月中下旬 内容： 将学校的规划与规模以及建成的时间公布于众 目的： 让意向客户体验到远洋城的优质服务； 完善项目配套，形成项目新卖点，吸引消费者。 报告总纲 别墅产品营销节点 技术指标 建筑面积：92