商业街招商营销方案精要.pptVIP

横岗商业概况 横岗商业概况 主力消费客户群分析 片区项目分布 一个呼之欲出新商圈的诞生 地铁3号线六约站及管理调度中心、梧桐路公交总站共同打造横岗交通枢纽中心； 振业、中海、港铁等品牌发展商齐聚，周边近300万平米别墅及高档社区，数十万高端消费群体； 地理上连接六约、深坑村，两大经济体提供强劲消费力； 业振城、 128改造、港铁公司项目提供数十万平米商业供应量，为新商业中心形成奠定基础。 深惠路改造及地铁3号线的建设，需花费2－3年的时间，为商业氛围的成熟提供时间准备； 优 势： 依靠54万平方米的大型别墅社区，消费能力有保障； 紧邻深惠公路和地铁，距3号线六约站出口仅30米，交通优势显著； 地理位置、规划上的优势，开发商具有一定的品牌优势； 横岗强大的产业基地，片区高档楼盘客户未来潜在消费力优势。 机 会： 横岗商业发展不完善，市场存在空白点，暂时片区没有竞争对手； 城市化进程的加速，区域接受程度提高，深惠路改造及地铁三号线为中短期利好因素； 大山地、128工业区改造项目、港铁公司等高端项目启动，片区入住人口、居民整体素质不断提高。 社区商业的特征 1、主要以商业街、店铺为表现形式； 2、规模适中——为社区或片区服务 3、人 性 化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 4、开 放 性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 5、休 闲 性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 6、有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 功能定位 社区商业规模验证： 十二个典型社区商业研究（参考案例） 深圳地区： 锦绣江南 招商海月花园 万科四季花城 蔚蓝海岸 风和日丽 阳光棕榈园 美丽365花园 皇御苑 海滨广场 广州地区： 凤凰城 星河湾 祈福新邨 功能定位 商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的基本指标之一，我们可以根据这一比例，判定客观存在的社区商业的对外性质强弱： 0.42% 0.64% 0.65% 1.01% 1.48% 2.91% 3.86% 5.77% 5.88% 8.94% 11.11% 商业面积比例 0.14 5,000 1,190,000 星河湾 0.16 6,000 935,000 皇御苑 0.36 2,000 305,749 风和日丽 0.46 20,000 1,980,000 祈福新邨 0.76 7,700 520,000 万科四季花城 内向型 0.87 16,000 550,000 蔚蓝海岸 0.87 14,300 370,000 阳光棕榈园 偏外向型 1.08 30,000 520,000 招商海月花园 1.62 20,000 340,000 海滨广场 1.91 42,000 470,000 锦绣江南 2.54 20,000 180,000 美丽365花园 外向型 人均商业面积 商业面积（㎡） 住宅面积（㎡） 案例 类型 功能定位 从上可知： ≤2％ 2％～5％ 5％～11％ 商业面积占住宅面积的比例 内向型 偏外向型 外向型 社区商业类型 本项目商业规模验证： 本项目一期商业面积 本项目一期住宅面积 ＝ 17,000㎡ 157,780㎡ ＝ 10.7% 本项目商业面积与住宅面积之比为10.7％ 外向型社区商业商业面积与住宅面积之比范围在5％—11％ 商业面积与住宅面积之比符合外向型社区商业的特征 功能定位 外向型社区商业特征： 交通条件好，临城市发展主要道路； 周边商业氛围较为成熟，且有市场空间及潜力； 自身社区规模较大，且周边有其他大型社区。 本项目 产品性质 交通条件 规划利好 市场空间 商业氛围 结合本项目相关要素分析： 本项目属于外向型社区商业 功能定位 作为社区商业，满足本社区居民的日常消费需求肯定是其重要功能，外向型社区商业属于社区商业中对外经营性质最强的类别，功能表现也会有自己的个性化特点，不难分析，根本的决定性因素在于业态组合上区别。 本项目的功能如何定位可从我们的研究案例的分析过程得到解答。 业态定位 外向型社区商业的业态比例： 21,750 28,000 18,000 25,000 16,000 商业 面积 （㎡） 23.3 3.6 3.5 13.2 18.1 1.03 19.2 15.6 综合（平均数） 24.9 0 0 10.3 30.8 1.4 25.5 7 招商海月花园 28.4 10.4 1.9 3.4 2.6 1.1 35..2 15.9 海滨广场 16.6 0.8 9.8 26.3 27.2