万科地产新项目营销策划解决方案页讲解.ppt

小结 颛桥板块整体去化情况都较好，去化率为71%，成交的主力价格段为6000-7000元/平方米，主力面积段为80-120元/平方米，总价段为60-80万 颛桥片区是宗地区域公寓市场的一级对手，别墅类联排市场则相对没有压力 轨道交通是外区域客户购买的主要考虑因素，同时也拦截了市区客源向老闵行板块的流入 区域远期轨道交通线沿线的土地非常少，但在售项目的未来推案量为52.2万平方米，其中07年公寓供应有10万平方米，别墅有8万平方米；08年公寓供应有9.5万平方米；08年以后公寓供应有24.7万平方米。可见未来颛桥板块对本案有一定的竞争威胁。 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-颛桥 宗地 5号线 9号线 九亭 泗泾 市场机会寻找 同级别竞争板块分析-九亭 区域概况——九亭板块位于松江区内，和七宝古镇仅一桥之隔。板块的开发周期很短，区域的开发是从2000年才开始起步的，主要是受到了周边七宝板块的带动。 交通出行——目前区域出行主要通过沪松公路转漕宝路，公交线路众多，但是 道路较为拥堵，出行时间较长，而且自驾车出行也比较不便，但是区域内的轨道9号线正在施工中，预计07年开通，届时区域的交通状况将会有较大的改观。 商业配套——目前区域内的商业配套主要集中在九亭大街附近，区域整体配套较少，主要依靠东面的七宝古镇，但是由于目前区域内人口的大量导入，所以未来区域内的商业规划较好，主要集中在地铁沿线。 客源分析——九亭板块是一个以公寓产品为主的板块，由于板块内轨道9号线即将建成，吸引了大量的徐汇、长宁两区的客户。同时该板块和七宝只有一桥之隔，来往十分方便，而且目前两个板块之间的差价相当悬殊，所以也有很大一部分的七宝客户选择在九亭购房。由于单价较低，而且未来区域内由较好的交通预期，所以目前区域内客户类型主要为新锐型客户，其中还有部分的健康养老型客户。 竞争分析——由于未来九亭板块在拥有轨道交通的同时还具备离市区更近的优势，且区域内客户主要以市区新锐型客户为主，同时板块内单价也主要集中在5500－6000元/平方米，基本和本案单价一致，所以九亭是未来本案公寓型产品的主要竞争对手。 ■单价和面积关系 278283 437699 9488 14826 7185 11739 10586 31011 10734 33044 41964 63057 118587 167558 73687 108378 　 1472 1472 954 954 518 518 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 11500以上 633 633 633 633 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 11000-11500 211 4335 211 4335 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 10000-10500 138 138 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 9000-9500 703 703 217 217 344 344 142 142 　 　 　 　 　 　 　 　 8500-9000 3232 3232 427 427 1390 1390 443 443 136 136 417 417 250 250 169 169 8000-8500 20938 29341 382 382 1864 4942 1604 1892 1699 4781 3955 5683 3226 3452 7401 7401 7500-8000 22834 27259 721 721 1872 2376 2454 4255 406 1563 4425 5279 3291 3400 7552 7552 7000-7500 12066 27466 940 940 162 162 734 3820 937 3607 4558 7567 2234 8869 2430 2430 6500-7000 38623 73716 2346 2897 1460 3390 1027 7047 5407 10620 22945 33792 4671 15133 6000-6500 76036 136054 262 925 521 1493 1303 12067 2840 9034 8755 15040 51361 73412 9859 21191 5500-6000 75