万科深圳区域公司三经营计划P讲解.doc

深圳市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 文件编号 VKSZ/JH/SN001 格式版本 A 内容版本 1.1A 密级 机密 三年经营计划 拟稿 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2002-07-17 1．0up1.1 销售计划变更。 详见修改纪录1.0up1.1 张建新 李建章 徐洪舸 三年经营计划 目 录 第一部分、公司内外环境分析 2 一.深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 2 二.公司内部资源与环境分析 3 第二部分、公司发展战略与策略 7 一.强化土地储备能力，实现绩效再增长 7 二.实施品牌和客户为中心的发展策略 7 三.创新经营管理机制与模式，全面提升管理品质 7 四.深化企业文化建设，实施人才开发与培养策略 7 第三部分、公司经营目标 8 一、业绩目标 8 二、品牌与客户目标 9 三、内部管理目标 10 四、创新与可持续发展目标 11 第四部分、公司经营计划 12 一.利润控制性计划 12 二.销售控制性计划 13 三.资金控制性计划 14 四.土地储备控制性计划 15 五.人力资源控制性计划 16 六.各项目开发控制计划 17 第一部分、公司内外环境分析 一.深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 区域经济环境 区域经济发展态势 经济发展形势 国家经济发展态势平稳，2001年，GDP增长为7.3％，2002年经济增速将略低于2001年，约为7％。 广东经济发展态势平稳，2001年GDP增长为9．5％，预计今年为9%。广东经济总量占全国11％，珠江三角洲经济总量占广东省70%以上。 深圳2001年经济快速增长，GDP增长13.2%；预计2002年GDP增长为13%。 珠江三角洲房地产发展潜力城市简析和深圳城市定位 珠江三角洲是国内规模仅次于长江三角洲的经济区，城镇体系等级序列完善，交通、供水等基础设施呈网络化发展。 除深圳、广州两个特大型城市以外，中山、东莞、佛山、珠海、惠州五个城市是我们进一步扩张的备选城市。 深圳的城市定位是要建设成为珠江三角洲区域性金融、信息、物流、商贸中心和旅游胜地，以及我国南方的高新技术产业开发生产基地。深港有可能组建自由贸易区，交通状况可大幅改善。 行业发展态势 深圳城市房地产发展规划 从土地利用情况看，深圳在今后五年将达到570平方公里的用地规模。深圳如升格为直辖市，惠州可能并入深圳辖区。 深圳房地产供需总量及走势 2001年，深圳严格管理土地出让和转让，提高预售等房地产环节门槛，深圳房地产市场供应减少，增速放缓；预计2002年市场供应量将放大，竞争趋于激烈，销售将保持平稳增长。2001年深圳市商品住宅发展的各项指标和2002年预计增长速度如下： 监测项目 2001前三季度数据 同比增长（%） 2002预计增长 开工量 309.32 8.7% 25% 竣工量 238.43 40% 15% 批准销售面积 517.62 20.5% 30% 实际销售面积 350.86 4% 5% 销售收入 115.48 8% 0 深圳人口现状及趋势 深圳人口达700万，预计2005年总人口数870万。 国家及当地政府房地产政策 土地供应政策 土地取得渠道将只有：招标、拍卖和挂牌交易三种方式，必须公开进行，合作开发和土地转让被禁止。 深圳土地资源日益稀缺，竞争激烈，土地价格攀升，比预计地价高出20%~50%；地价要求一次性支付，对资金运作、成本管理和抗风险能力提出更高要求。 税收政策和金融政策 企业所得税有可能由15%提高到25%。 当前及潜在竞争对手发展战略 主要竞争对手简况 主要竞争对手 土地储备面积 项目发展方向 中国海外(深圳) 680000 触角遍布各个片区，尤喜农村用地 招商地产 680000 消化科技园项目，进一步走出南山 金地地产(深圳) 650000 投入大量资源用于跨地域扩张 潜在竞争对手 泰华、合生创展、和记黄埔、华侨城、建设控股系、中信、深业集团、百仕达、奥园。 中国加入WTO后，港资将关注今年红树湾拍卖用地的竞争。 二.公司内部资源与环境分析 经营能力和项目资源 经营能力⑴ 竣工面积 销售面积 销售收入 利润总额 （万M2) （万M2) 亿元 人均（万） 亿元 人均（万） 1999 17 13.5 8.3 686 0.95 79 2000 18 22.7 11.9 768 1.3 84 2001 23 18.9 11.3 653 1.4 81 项目资源⑴ 土地储备⑵ 在建面积 待售面积⑶ 其中：