吴忠古城镇旅游房地产开发与建设调研报告讲解.ppt

吴忠古城旅游房地产发展模式 （一）开发模式 1）以旅游区域开发带动旅游房地产开发。古城湾主要是通过依靠美丽的黄河风光、主题突出的回族文化、多种休闲娱乐设施等旅游资源，来直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 2）以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发。古城湾位于大城市近郊区，有着有着淳厚的田园风光，优美的生态环境，其吸引了大量旅客的度假观光。 3)土地主要开发模式为征地模式 （二）资金来源 古城湾旅游景区的居民安置主要是财政补助和农民自筹的办法。其景区的在建开拓主要是政府财政支出和企业。其资金来源较单一，投资力度有待提高。 （三）收入分配 由于资金来源较单一，导致分配模式单一。主要是谁投入谁盈利的模式。农民参与分配程度低，收入来源主要依靠自己付出的劳动和出租。 （四）与其他协调发展 古城湾集中主力发展旅游房地产，这不仅解决了农民的住房问题，而且解决了因为开发而失去土地的农民们有了收入来源，和工作机会。同时旅游房地产的发展优化了古城镇的产业结构，给古城镇的发展带来新的经济增长点。 吴忠古城旅游房地产市场状况 （一）客源分析 图4-3旅客来源地 （二）购买意愿分析 购买意愿图 图4-5旅客在古城购买房产的原因 图4-6旅客的收入状况 从问卷中可以看出游客中，2500—4999元收入的旅客所占比重为37.5%，5000—7999元的游客也有较高比重。这表明游客有较强的购买力。 （三）市场总分析 1）国内生产总值在2013年已经达到57万亿元,城镇人均年可支配收入已经达到40321,国民的各项收入都有了很大的提高。从市民的需求来看,随着城市化进程的加快,快节奏的城市生话和紧张的工作使市民渴望回归自然，体验休闲度假生活的欲望强烈,旅游房地产的发展,恰恰迎合了市民的这一需求,具有广阔的客源市场。 2）宁夏，2013年城镇居民人均可支配收入22013元，增长11%；农民人均纯收入6922元，增长12%。作为古城镇周边的大城市银川市、吴忠市、青铜峡，其经济发展水平都领衔。故古城湾有着广阔的客源市场。 3）市场规律显示:市场=人口数量x人均收入x购买欲望。位于大城市近郊区的古城镇旅游房地产，不仅有着庞大的具有购买力的潜在城镇游客，也有着希望通往购置房产来改善生活的当地居民 　 吴忠古城发展旅游房地产SWOT分析 （一）区位和交通 古城镇距宁夏首府银川市59公里，地处吴忠市市近郊区，有着良好的区位优势和便捷的交通。吴忠市第一座黄河高速大桥、石中高速公路、吴灵青一级公路。 （二）回族文化 古城镇回族人口占57.8%，这里是回民的集聚地，有着传统的回民文化，清真食品丰富，穆斯林建筑有着原始的韵味，民族旅游资源特色鲜明 （三）得天独厚的的旅游资源 以黄河为中心开发的旅游资源已初具规模，生态湖旅游、垂钓休闲中心、农家乐的项目正在迅速发展。 四）房地产开发潜力大 吴忠古城旅游房地产的S分析 吴忠古城旅游房地产的W分析 （一）旅游景点较单一，集聚度较低 （二）开发程度低，投资方式单一 图4--2游客来古城镇的旅游花费 吴忠古城旅游房地产的W分析 （三）宣传力度不够 图4-2古城了解途径 吴忠古城旅游房地产的W分析 （四）缺乏大型知名地产开发企业 旅游地产能否能取得快速发展，知名地产商的引入是重要因素之一。如万科集团的占地面积15万平米的“四季花城”项目，也让滨海大道成为了青岛标志性的“黄金大道”。古城湾的房地产开发商为银川江河房地产开发有限公司，其实力，资金，开发力度远远不及大型知名房地产开发企业。 吴忠古城旅游房地产的O分析 （一）新农村建设下的发展机遇 (二）加快城镇化建设的契机 吴忠古城旅游房地产的T分析 具体而言，当前发展旅游房地产是一个跨平台的超前行业，面临着双重税收问题。按照国家的税收政策，旅游房地产的购置业主要交纳房屋购置税和营业所得税两种税费。这大大地影响了旅游房地产业主置业和经营的积极性，可能会造成镇内的一些旅游房地产产品出现了中途转为普通住宅的问题。同时，目前我国空置楼、烂尾楼问题严重，这有可能是房地产泡沫的前兆。这会严重导致旅游房地产中房产购买的下降。 吴忠古城旅游房地产的发展对策 （一）政府层面 （1）制定长远规划 （2）引进大型知名企业在古城镇的进一步开发 以古城湾为中心，加强周边村庄的进一步开发。如绿色蔬菜的供应，农家果园的采摘等等。 （3）创新房地产投资融资模式，创新收入分配格局 投资主体 自筹模式 BOT模式 合作模式 综合融资模式 a、综合投资模式 在综合投融资模式中，两家或两家以上企业结成合作关系与政