思源万科北京项目营销推广报告详解.ppt

1 万科XXX项目营 销 策 划 报 告 前言 XXX项目在产品定位和设计全面完成的基础上，已经进入实 质的营销推广定位和实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项 目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方 案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。 项目背景 本案营销策划的工作思路 目 录 功能价值——首先，品牌价值中，以功能性价值为基础，顾客购买需求的基本动因，就是对产品的功能性需求，满足顾客的合理性价比要求。 附加价值——在功能之上，是品牌具备的附加价值，比如：品质保障、售后服务等内涵，满足使客户放心、满意的基本要求。 精神价值——最高层，是品牌具备的独特的情感价值，满足顾客的心理共鸣——激情、动感或者高贵、荣耀等体验。 回款计划 3＃ 7＃ 6＃ 4＃ 2＃ 10＃ 27＃ 26＃ 12＃ 24＃ 13＃ 25＃ 5＃ 11＃ 8＃ 07年3月底放量 销售面积和均价走势 价格走势图 均价 5400 5300 5200 5100 5500 5900 06年10月 07年5月 06年11月 07年1月 07年3月底 5300 5550 5100 5900 各期销售面积 31020 15980 16878 17754 （平米） 元/平米 5400 6100 5800 5650 5500 5360 5260 5160 5080 4985 各小期销售均价 （元/平米） 100% 5% 10% 7% 12% 7% 9% 20% 25% 6% 销售面积比例 81632 6043 11711 6151 10727 7030 8950 12230 15032 3758 各小期销售面积 （平米） 81632 4128 8000 5734 10000 5498 7000 16272 20000 5000 各小期放量面积 （平米） — 07年5月 07年4月 07年3月 07年1月 06年12月 06年11月 06年10月 06年8月 06年6月 各小期放量时间 5400 5900 5550 5300 5100 各期销售均价 （元/平米） 81632 17754 16878 15980 31020 各期销售面积 （平米） 81632 12128 15734 12498 41272 各期新增放量面积 （平米） 合计 四期 三期 二期 一期 项目 各期放量具体节奏 销售情况预估 各阶段效果 5 10 6 8 9 11 12 有效客户2000个左右 8.31 9.30 500个认购 签约 250~270套 ·客户联谊； ·装修讲座； 老带新促销 回馈老客户（万科会）联谊——酒会 工程进行 施工进行 安排分售场， 积累客户 安排热线电话 杂志广告、网络广告 工地平整， 项目开工； 工程进行 平面、网络、杂 志形成立体的 推广方式 宣传项目热销及产品 说明； 开盘活动 绘画比赛 3月份重新开始宣传高潮,参加4月国贸展会,集中消化尾房. 示范区开放 售楼处进驻 确认VI系统， 楼书、折页等销售 工具印刷完毕 工地围档布置 户外广告 网站建设 网络信息发布 户外/报纸/新 闻通稿/DM 品牌的故事 举办论坛 参观入住万科项目 前期销售开始 多家银行驻场 9.23 签约 65~75套 12.31 签约 65~75套 07.1-5 销售排期计划 预计签约 270-310套 工程进行 2006.8 2006.9 2007.4-5 2006.10.1 2006.11-12 2007.1-3 认购： 收取意向可退定金（选房排号） 政策： 5000元定金 享受折扣优惠 数量： 共放500号 10月销售额15800万 公布价格 选房认购 政策： 2万元定金（不退） 签协议： 3天签合同 准备按揭资料 （一周内—— 5个工作日完成） 二次放量 三次放量 一次放量 本期销售额 9370万 本期销售额 8470万 回款合计：43066万 共回款21843万 回款10860万 回款10363万 500认购 签约 250~270套 签约 130-150套 签约 130~150套 四次放量 本期销售额 10470万 签约 140~160套 10363万元 10475万元 17754平米 140~160套 4期 81632平米 16878平米 15980平米 31020平米 销售面积 10860万元 9367万元 130~150套 3期 43066万元 21843万元 回款额 44113万元 8470万元 15800万元 销售金额 700套 130~150套 250~270套 销售套数 合计 2期 1期 (06.10) 日期