第2章评估方法.ppt

实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。 3.修复费用法　　利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。　　如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。 （三）功能性贬值估算　　1.分类：功能性贬值可以分为两类，超额投资成本（一次性功能性贬值）和营运性功能贬值　　2.超额投资成本（功能性贬值1）　　（1）含义：指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。　　（2）计算：功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：　　功能性贬值1=复原重置成本－更新重置成本 3.营运性功能贬值（功能性贬值2） 　　 （1）含义：　被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；　　（2）通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得，具体计算步骤如下：　　①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较, 确定超额运营成本。　　②确定净超额运营成本。　　由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额.　　净超额运营成本=超额运营成本（1-所得税税率） ③估计被评估资产的剩余寿命。（年限：n）④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：　　被评估资产功能性贬值额2=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数） 4.应用举例　　某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下: 　　①：测算待评估资产的年净超额运营成本 （6-4）×12 000×（1-33%）=16 080（元） 　　②: 将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值： 16 080×（P/A,10%,3）=16 080×2.4869=39 989.35（元） （四）经济性贬值的估算　　1.间接计算法---生产能力相对过剩引起的经济性贬值　　资产的经济性贬值率=1－（预计可被利用的生产能力÷原设计生产能力）^X　　*资产的经济性贬值=资产的重置成本×资产的经济性贬值率 2.直接计算法---生产要素提价，但产品售价没有提高引起的经济性贬值　　计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。  第四节　评估方法的选择 　一、评估方法之间的关系　　资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是相互关联的。　　（一）资产评估方法之间的联系　　1.评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。　　对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。　　2.多种评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因（1）某些方法的应用前提不具备（2）分析过程有缺陷（3）结构分析有问题（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真（5）评估师的职业判断有误 （二）资产评估方法之间的区别　　1.各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值　　2.各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反映资产的价值。　　3.由于评估条件和各个方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。　　二、资产评估方法的选择 　　1.评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。　　（1）评估的技术思路层面的选择；即分析三种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性。　　（2）在各种评估技术思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；