某购物中心项目立项投资建设可研报告.doc

山西XXXX新区商业中心项目 可行性研究及商业策划案 XX市XXXX投资有限公司 2012年4月 目 录 第一章 总 论 5 1.1项目名称与选址 5 1.1.1 项目名称 5 1.1.2 项目选址 6 1.2 宗地及配套状况 6 1.2.1 项目地块位置 6 1.2.2 项目地块周边配套 6 1.3 主要建设指标 6 1.4 主要研究结论 7 1.4.1 商业市场定位 7 1.4.2 商业主题定位 7 第二章 XX概况及宏观经济环境 8 2.1 XX市概况 8 2.1.1 区位及行政区 8 2.1.2 人文概况 9 2.1.3 交通概况 10 2.1.4 资源概况 10 2.1.5 XX新区概况 11 2.2 经济发展概况 11 2.2.1 国民经济分析 11 2.2.1.1国民经济平稳健康发展 11 2.2.1.2 固定资产投资平稳增长 12 2.2.1.3 社会消费品零售总额增长较快 12 2.2.1.4 城乡居民收入稳步增长 13 2.2.2 产业结构分析 14 2.2.2.1电力资源优势 14 2.2.2.2 旅游资源优势 14 2.2.2.3工业基础优势 14 2.2.2.4农业基础优势 14 2.2.3 XX市投资环境分析 15 2.2.3.1交通便捷 15 2.2.3.2 资源丰富 15 2.2.3.3 环境优美 15 2.2.3.4 设施完善 15 2.2.3.5 金融体系 15 2.3 本章小结 16 第三章 城市发展规划 16 3.1 城市结构及发展规划 17 3.1.1 城市总体规划 17 3.1.2 古城改造范围 17 3.2XX新区规划 18 第四章 商业市场调查分析 18 4.1 XX市商业环境分析 19 4.1.1 市区商业布局分布 19 4.1.2 市区商业竞争格局 19 4.2 XX新区商情调查 20 4.2.1 商家暗访调查 20 4.2.2 访谈式问卷调查 22 4.2.3 问卷调查小结 31 4.3 本章小结 31 第五章 社区商业宏观分析 32 5.1 社区商业发展研究 32 5.1.1 商业调查 32 5.1.1.1 商业调查。 32 5.1.1.2 专业分析 32 5.1.1.3 资源评估 33 5.1.1.4 财务测算 33 5.1.2 商业定位 33 5.1.2.1 营销模式设定 33 5.1.2.2 管理模式设定 33 5.1.3 商业规划 34 5.1.3.1 区域位置规划 34 5.1.3.2 规模体量规划 34 5.1.3.3 交通组织规划 34 5.1.3.4 功能布局规划 34 5.1.3.5 目标商户规划 34 5.1.4 商业设计 35 5.1.4.1商业空间结构设计 35 5.1.4.2 能源配套设计 35 5.1.4.3 物流、客流、车流设计 35 5.1.4.4 外观形象和环境设计 35 5.1.4.5 运营管理模式设计 35 5.2 项目商业辐射半径拓展研究 35 5.2.1 特色商业吸引周边城市客源 35 5.2.2 奥特莱斯概念 36 5.2.3 全业态组合吸引XX市区客源 37 5.2.4 销品茂概念 38 第六章 项目SWOT分析 39 6.1 项目SWOT分析 39 6.1.1 优势（S） 39 6.1.2 劣势（w） 39 6.1.3 机会（O） 39 6.1.4 威胁（T） 40 6.2 项目价值判断 40 6.3 项目投资开发建议 41 第七章 建筑风格与设计规划 43 7.1 打造区域地标建筑 43 7.1.1 建筑风格建议 43 7.1.2 内部装修建议 43 7.2建筑设计规划建议 43 7.2.1 动线规划 43 7.2.2 块型设计 44 7.2.3 照明设计 44 7.2.4 顶栅设计 44 7.2.5 地坪设计 44 7.2.6 共享空间 44 7.2.7 氛围设计 44 7.2.8 广告标牌 44 7.2.9 品牌设计 45 第八章 项目业态规划 46 8.1 业态规划原则 46 8.2 项目业态定位 47 8.2.1 主力店的定位 47 8.2.1.1 大型连锁超市 47 8.2.1.2 大型超市选址要求 47 8.2.2 必备性商业定位 51 8.2.2.1 必备性业态 51 8.2.2.2 选择性业态 51 8.2.3 特色性商业定位 51 8.2.3.1 品牌直销购物中心 51 8.2.3.2 全方位业态特色 51 8.2.3.3 项目高端客群定位 52 8.2.3.4 XX高消费人群分析 53 8.2.4 项目业态布局原则 53 第九章 品牌规划和布局 55 9.1 品牌布局原则 55 9.2 品牌组合规划 56 9.3 娱乐品牌定位 56 9.4 业态楼层分布 56 第十章 招商策略 59 10.1 招商