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房地产课件 第一章 房地产投资及其风险 一、房地产投资的特性 区位选择异常重要2.适宜进行长期投3、需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断5.变现性差 6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移 房地产投资的物业类型划分： 1、居住物业2、收益性物业3、工业物业4、酒店与休闲娱乐设施5、特殊物业 三、房地产投资的形式 （1）房地产直接投资 a、房地产开发投资 b、房地产置业投资——收益、保值、增值、消费 （2)房地产间接投资 a、证券投资：股票、债券 b、投资房地产投资信托基金c、购买住房抵押贷款支持证券 房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平 2、易于得到金融机构的支持 3、能够抵消通货膨胀的影响 4、能提高投资者的资信等级 （二）房地产投资之弊 1、变现性差 2、投资回收期长 3、投资数额巨大4、需要专门的知识和经验 五、房地产投资风险 （一）系统风险 1、通货膨胀风险2、市场供求风险3、周期风险4、变现风险5、利率风6、政治风险 7、政策风险8、天灾风险和意外风险（或然损失风险） （二）个别风险 1、机会成本风险（比较风险）2、时间风险3、持有期风险4、位置风险5、工程风6、销售风险7、设计风险8、物业管理风险 六、作业题掌握 2、房地产投资的形式有哪些？（第三知识点） 3、房地产投资的利弊分别是哪些？（第四知识点） 4、房地产投资的系统风险和个别风险如何区分？分别包括哪些方面？（第五知识点） 系统风险就是自己无法控制的，譬如宏观环境中国家的税收政策法规、各种限购令，经济状况；个别风险就是投资者可以自身控制的，譬如投资地区风险、投资方式风险等。 第四章 现金流与资金时间价值（最重要) 现金流量有关概念、现金流量图画法。 现金流出：对一个系统而言，在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。 （二）现金流入：对一个系统而言，在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入、出租收入、其他经营收入等。 （三）净现金流量＝现金流入－现金流出；代数和。正、负、零 （四）现金流量：各个时点上实际的资金流出或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量的统称） （五）现金流量图 单位：万元 （三）现金流量图的说明 1、横轴是时间轴，每一刻度表示一个时间单位，点称为时点，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横轴0表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 2、与横轴相连的垂直线，箭头向上表示现金流入，向下表示现金流出，长短与现金流量绝对值的大小成比例，箭头处一般应标明金额。 3、假设投资发生在年初，销售收入、经营成本等均发生在年末。——期末惯例法。 4、一般情况，时间单位为年，也可以短于1年，如半年、季度、月、天等。 二、（一）资金时间价值的概念 不同时间发生的等额资金在价值上的差别，称为资金的时间价值。 资金时间价值的计算 三、资金等效值的概念 资金等效值是在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，或者说与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值,简称等值。 A、复利计算公式与系数 （一）复利计算中的常用符号 P——现值； F——终值(未来值)； ? ? A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值或年金； n——计息周期数； i——每个计息周期的利率。 比较不同方案的经济效果时常换算成P、A或F比较。 复利计算公式与系数 2、等额支付系列公式 （1）应用条件： A 每期支付金额相同，均为A； B 支付间隔相同，通常为1年； C 每次支付都在对应的期末，终值F与最后一期支付A同时发生。 练习题掌握 1.我国银行目前整存整取定期存款年利率为：1年期1.98％；5年期2.88％ 。如果你有10000元钱估计5年内不会使用，按1年期存入，每年取出再将本利存入，与直接存5年期相比，利息损失有多少？ 2.以按揭贷款方式购房，贷款10万元，假定年利率6％，15年内按月等额分期付款，每月应付多少？ 3.某企业准备引进一条生产线，引进此生产线需要150万元，企业可以有两种付款方式，一种就是在签约时一次付清；还有一种付款方式，就是签约时候付出50万元，生产线两年后投入运营，以后从每年的销售额400万中提取5%用于还款 （第三年末开始），共为期八年，问企业需要采取何种付款方式，年利率10%？ 第五章 房地产开发项目的可行性研究 一、可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会、环境等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技