灌南新莞北路东侧地块市场调查报告.ppt

宝山壁画 宝山壁画是引人注目的昂贵文物。此壁画发现于阿鲁科尔沁旗东沙布乡境内。1994年列为“全国十大考古新发现”之一。宝山壁画中最引人注目的是《杨贵妃教鹦鹉图》。该画高0.7米、宽2.3米，用于笔重彩绘制，最突出的表现了 晚唐风格。唐代擅长绘贵妇仕女的大师周昉绘制了《杨贵妃教鹦鹉图》，不仅享誉中原，而且还影响全国各地。发现于阿旗宝山古墓里的这幅画，就是契丹人聘请中原画家按照周氏风格绘制的， 技法深得周氏画风的真传。在唐人真迹稀如星风的今天，能够从中完整了解唐代人物画的杰出成就，堪称美术史研究的辛事。这幅壁画现今保存在阿鲁科尔沁旗博物馆，历经千年，恍如新绘，是该馆的镇馆之宝。 欢迎大家观看！ 景观设计建议 我们认为本项目景观设计中最重要的一点：主入口景观设计 一个楼盘的主入口是一个项目的形象象征，也是这个项目档次的代表，是客户进入小区的第一印象所在，因此不管整体景观到底做多大投入，项目的主入口必须设计的足够高档、气派。 智能化建议 社区管理与服务结合科技智能化系统，重点体现安全性和便捷性特色，同时引进家居智能化系统，体现生活细节品质。 ◇中央控制安保系统 ◇紧急呼救按钮 ◇对讲系统 ◇红外周界安保系统 我们不建议在智能化方面太大投入，只需满足基本要求即可。 产品附加值 太阳能阳台壁挂解决方案 传统的太阳能热水器只能安装在屋顶，这种新型的阳台壁挂安装方式尚未在灌南开始普及，它解决高层、小高层住宅太阳能热水器的安装问题。 ◇多种阳台都能安装（栏杆阳台、栏板阳台、玻璃封闭式阳台等） ◇集热器有防坠物装置设置，有防止高空坠物对集热器的破坏 ◇在阳台安装并不影响阳台的正常使用功能。 ◇价格为5000元/套左右，合算到成本仅50元/㎡左右。 在项目销售后期，可以考虑加装以提高性价比 项目整体分期原则 1 各期规模的确定必须充分考虑市场消化情况 ◇市场典型楼盘的年去化量在2-3万平方米，地块抗性比较明显 ◇高品质受市场追捧，去化速度高于市场平均速度； ◇未来区域供应量较大，产品同质化现象严重； 2 各期规模必须符合项目展示与营销的需要 ◇实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者需要一定的开发规模支撑； ◇启动区的选择和分期策略必须充分考虑销售现场展示体验效果、销售环境的营造； 3 各期规模的确定体现了项目节奏的控制 ◇考虑项目快速回现目标，因此在项目开发初期除了快速树立项目形象，获得高价位支撑外，还要考虑主流产品的快速资金回流； ◇后期销售随着项目影响力的建立与巩固，可通过逐步提升价值，获取高利润； 项目分期建议 初步建议： 一期：多层，迅速跑量抢占市场，并开工建设两栋退台式花园洋房作为样板示范区。 2014年灌南拥有大量的拆迁户需要购房，他们的购买能力有限，价格将起到决定性作用，因此本项目第一期也应该以低价跑量为主，实现项目一期火爆销售，入户花园和框架结构是项目一期的筹码； 二期：依托样板示范区，主推花园洋房 凭借示范区和前期的热销，本项目已经能够具备良好的口碑和形象，此时可将退台式花园洋房作为本项目的价格标杆，而主推价格相对较低的普通花园洋房； 三期：主推小高层 随着新增土地容积率的增加，后期供应小高层产品会越来越多，在同类型产品竞争中，本项目的小高层户型设计将占据绝对优势； 以上是我们基于对未来市场发展趋势的判断，就产品类型分期开发方面作出的初步建议，项目具体每期的开发量的控制，则需根据自身资金状况及当期销售情况而定，我们的建议是：“小步快走”！ 价格评估 瑞景华庭均价：3500/㎡ 丽景天成均价：3300元/㎡ 中江国际花苑均价：3600元/㎡ 拟合比较： 与瑞景华庭比：3500×1.10=3850元/㎡ 与丽景天成比：3300×1.09=3597元/㎡ 与中江国际花苑比：3600×1.05=3780元/㎡ 加全平均值为：3742元/㎡ 通过拟合系数测算本项目普通多层的均价可控制在3700元/㎡左右即可正常销售，第一批房源未达到火爆销售可控制在3500元/㎡左右，而后价格逐渐提升。而本项目花园洋房、花厅美墅等产品的价格，可在多层产品上提升300-500元/㎡，将花园洋房价格突破4000元/㎡。 79 75 71.5 71 100分 合计 9 9 7 8 10分 区域位置 7 7.5 7.5 8 10分 周边配套 8 8 7.5 8 10分 交通状况 环境指标 7.5 9 7.5 8 10分 项目周围 3 3 3 3 5分 附加因素 3 3 3 3 5分 智能化 3 3 3 3 5分 物业管理 9 7 7 7 10分 户型设计 5 4 3.5 4 5分 立面设计 8 6.5 7.5 6 10分 景观设计 8 7 8 7 10分 建