南京江宁区房地产市场研究报告_61页_年詳解.doc

目 录 一、 南京房地产行业发展现状 3 （一）指数情况 3 （二）商品住宅交易行情 4 （三）房地产开发经营分析 5 （四）南京市土地市场状况 6 （五） 本章小结 7 二、江宁区域宏观背景 8 （一）区域地理位置 8 （二）土地资源 8 （三）人口与行政划分 9 （四）交通运输 10 （五）基础建设及景观特色 12 （六）教育及医疗 13 （七）小结 14 三、 江宁区城市规划 15 （一）城市总体规划 15 （二）江宁楼市的板块划分： 18 （三）江宁房地产发展规划 20 (四) 江宁科学园区域概况介绍 21 （五）小结 25 四、江宁区域经济发展状况 26 （一）国民生产总值 26 （二）财政收入 27 （三）固定资产投资 28 （四）人均可支配收入 29 （五）社会消费品零售 29 （六）小结 30 五、江宁房地产市场 31 （一）江宁房地产投资 31 （二）江宁土地出让 32 （三）江宁商品房供销状况 35 （四）小结 36 六、江宁大学城板块项目分析 37 （一）江宁大学城板块概况 37 （二）个案分析 44 七、九龙湖板块项目分析 48 (一) 九龙湖板块概况 48 （二）个案分析 51 八、大学城板块和九龙湖湖板块的项目指标对比 57 (一) 项目指标对比表 57 (二) 项目指标对比分析 58 九、市场篇总结 59 （一）区域宏观层面 59 （二）城市规划层面 60 （三）宏观房地产市场层面 60 （四）微观房地产市场层面 61 南京房地产行业发展现状 （一）指数情况 2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。 表1 南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表 ? ?商品住宅交易行情 1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。1-6月住宅成交变化情况如表2所示。 表2 南京1-6月住宅成交变化情况表 南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图2所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。 图2 南京市1-6月住宅分板块交易情况 房地产开发经营分析 南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图3所示。 图3 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图 1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。 1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。 1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。 1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。 住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。 南京上半年住宅类土地交易情况截至2008年6月30日，南京共有公示土地成交数据28条，其中住宅类（含混合住宅类）成交土地共22块，住宅类成交总面积为2155166平米，同比07年上半年土地总出让面积增加了8.57%。 十三个行政区中，玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为0，成交面积最多的是江宁，一共为653834平米，成交面积其次的是鼓楼，共为445938平米。 2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公