现代商务大厦营销策划报告ppt67.pptVIP

营销战略 中国最大的资料库下载 宏观政策动荡摇摆，微观市场竞争激烈，如何取胜？时代商务大厦必须： 提前预热，快速突围 “ ” 1 总体战略目标 中国最大的资料库下载 阶段划分 时间 销售目标 总销售目标 广告目标 前期筹备阶段 2005.06～2006.06 —— —— 项目信息传达、基本属性认知、春节后开展市场预热，达到一定知名度 内部咨询阶段 2006.07 ～2006.08 —— —— 开始形象炒作，并且逐步走高，形成市场热点，引起目标客户关注 内部认购阶段 2006.09 ～2005.10 5% 5% 卖点逐步导入，全新商务理念灌输，媒体上形成焦点，目标客户产生购买兴趣 开盘强销阶段 2006.10 ～2007.01 35% 40% 项目卖点全面展开，炒作达到市场高点，传递热销信息， 持销阶段 2007.02 ～2007.04 20% 60% 保持市场适当热度，重点针对细分客户群体进行推广 二度强销阶段 2007.05 ～2007.08 25% 85% 重新展开第二次营销高潮，传递准现楼信息，全面推广项目价值 尾盘销售 2007.09 ～2007.10 10% 95% 针对剩余单位，推出优惠措施，清空剩余单位 2 阶段营销目标 中国最大的资料库下载 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目分析 中国最大的资料库下载 现代商务大厦 位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福田中心区福华路与金田路交汇处的东南角，北面福华路，南靠超高层写字楼财富大厦，西对金中环、大中华， 东临岗夏，地理位置十分优越。 1 区位概况分析 2 交通概况分析 完美的交通网络 位于福华路和金田路两条城市主要干道的交汇处，地面交通便捷； 紧临地铁1号线和4号线双地铁出入口，拥有完美的地铁资源。 中国最大的资料库下载 3 景观资源分析 江胜大厦 新世界中心 诺德中心 凤凰大厦 安联大厦 金中环 财富大厦 大中华 卓越时代 本案 东面：岗夏旧城改造区；南面：财富大厦，会展中心；西面：金中环、大中华；西北：莲花山、市民广场、水晶岛、深南大道。 SWOT分析 中国最大的资料库下载 OT 机会威胁分析 … Opportunities … Threats 市场供过于求，竞争压力大 同质化严重，营销难度大 价格战一触即发 加息、控制按揭、物业税等宏观政策的影响 WTO和CEPA “9+2” 和深港一体化的形成 深圳国际化城市定位 中心区日渐成熟 SWOT应对策略 优势、机会强化 劣势、威胁规避 结合双地铁、五星级酒店等“泛配套”，提升档次形象； 避开硬件竞争，寻求软性突破； 合理控制成本，应对今后价格战； 强化6.6米层高，提倡全新办公理念， “泛珠三角经济带” ，扩大客户定位范围； 加大营销力度，整合客户资源，应对激烈竞争； “重点优化，而非全面改善” ，根据客户需求有的放矢。 中国最大的资料库下载 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目定位 高端市场 中端市场 低端市场 物业档次 　低 　　中 　　　 高 客户层面 1 档次定位 高 　　中 低 项目处于写字楼市场的中高档次 现代商务中心 2 属性定位 “ ” CBD · 核心商圈 超高层高 · 稀缺性甲级写字楼 高端市场 中高端市场 中端市场 中低端市场 低端市场 3 客户定位 中国最大的资料库下载 自用型客户 投资性客户 目前中心区 85% 15% 本项目 80% 20% 中高档次，下半部分小开间，上半部分超高层高，提升投资欲望； 稀缺性产品，可塑性强，提升投资价值。 购买用途定位 小面积客户 (半层以下） 中面积客户 （半层~整层） 大面积客户 （整层以上） 法律、会计、咨询顾问，较有发展前景的贸易、物流、科技公司、广告、多媒体设计，投资者等 具备相当实力且发展迅猛的中大型贸易、高新科技、物流公司，以及其他大型企业在深圳的分支机构。 国内外大型金融、证券、保险公司，通讯、实业公司，以及跨国大型实力集团公司的区域总部。 30% 40% 30% 需求面积定位 金融证券 贸易 物流 实业 中介 服务 科技 投资 其他 目前中心区 10% 22% 10% 18% 8% 5% 15 % 12% 本项目 3% 27% 10% 20% 10% 5% 20 % 5% 贸易、实业类企业的比例将有所上升； 投资类客户比例将有所上升； 中介、物流类、科技类将保持稳定，不会有大的波动； 客户类型定位 中国最大的资料库下载 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略