第七章土地经济评价分析.ppt

位序标准化公式为， Yij＝100Xij／n 式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值； Xij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，为排序后第i 个分等对象的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反； n——参加分等的城镇个数。 (2)极值标准化 极值标准化公式为：Yij＝100×αj）×(Xij－Xj)／(Xmax－Xmin) 式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；α（j）， Xj——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，α（j）＝l且Xj＝Xmin；当第j项因子指标与土地利用效益负相关时， α（j）＝－l且Xj＝Xmax； Xij——第i个分等对象第j项指标值；Xmax——各分等对象Xij指标的最大值； Xmin——各分等对象Xij指标最小值。 2. 城镇土地定级因素罗列 （二）城镇土地定级 土地区位 繁华度 交通通达度 商服中心等级 农贸市场 高级商务金融集聚度 道路功能与宽度 公交便捷度 道路网密度 对外交通便利度 2. 城镇土地定级因素罗列 城市设施 城镇基础设施 社会服务设施 供/排水设施 供气设施 供暖设施 文化教育设施 文娱体育设施 医疗卫生设施 邮电设施 供电设施 公园绿地 第七章 土地经济评价 第七章 土地经济评价 第一节 土地经济评价概述 第二节 农用地的等级评定和估价 第三节 城镇土地分等定级和评价 第一节 土地经济评价概述 一、土地经济评价：运用经济指标对土地质量进行评定，即对土地进行投入和产出分析，通过比较不同土地利用的投入和效益，决定土地的适宜性类型和适宜程度。 二、目的和意义 为土地的立法提供依据 为拟定土地税收标准服务 为土地利用规划和土地改造服务 为土地管理服务 为土地科学管理提供更强有力的手段 三、土地经济评价的理论基础 土地生产力理论（土地报酬递减规律） 土地区位理论 地租地价理论 土地供需理论 四、土地经济评价指标体系 土地经济效果指标（土地生产率指标） 土地经济分析指标（生产资料耗费指标、成本费用与资金占有指标、土地利用及期结构、社会经济条件指标） 土地经济效果分析指标（技术效果指标、生产耗费效果指标） 五、土地经济评价的一般步骤 准备工作 土地评价区划 土地自然质量度评价 土地经济评价 第二节 农用地的等级评定和估价 农用地的等级评价又称农用地分等，指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。 一、主要方法 1、毛利分析法 2、贴现现金流量分析法 3、综合分等法 二、农用地估价 申报法 收益还原法 评分法 标准田法 （一）毛利分析法 选择毛利分析的对象 估计经常性投入 估算实物产量 确定所有的投入和产出的单价 估计生产经营单位的固定成本 进行毛利分析 种籽 肥料 农药 机械操作 临时劳动力 杂项 建筑物和机械折旧 劳力 管理开支 租金、税 农场主及其家庭的劳力 风险 成本 可变成本 固定成本 不可估量费用 收益 减 减 减 等于 等于 等于 总产出 毛 利 纯收入 纯利润 土地单元 肥土 沙土 排水不良的土壤 土地改良 无 无 无 排水 土地利用 玉米 烟草 玉米 烟草 玉米 烟草 玉米 烟草 肥料投入（kg/hm2） 200 100 400 200 200 100 200 100 作物产量（kg/hm2） 500 150 450 150 200 30 500 150 单价 肥料(￡/100kg) 12 12 12 12 12 12 12 12 作物(￡/100kg) 40 200 40 200 40 200 40 200 肥料以外可变成本(￡/ hm2) 20 60 20 60 20 60 20 60 固定成本(￡/ hm2) 30 30 30 30 30 30 30 30 产值(￡/ hm2) 200 300 180 300 80 60 200 300 可变成本(￡/ hm2) 44 72 68 84 44 72 44 72 毛利(￡/ hm2) 156 228