骑马山项目工作说明书详解.docVIP

谨呈：新疆胜天投资集团公司 骑马山项目工作说明书 深圳亚美广告有限公司 二零零八年十一月二日 新疆胜天投资集团公司： 承蒙贵司信任，有意邀请我司参与贵司骑马山项目工作，我司对贵司的支持与信任表示衷心感谢。我司在房地产市场具备较丰富的经验，在国内一些城市设有分公司及办事处，长期跟踪研究国内市场变动情况，对房地产市场有全面深入的理解。因此我司有信心，也完全有能力完成上述工作。 经过与贵司初步交流与沟通，我司提供项目工作说明供贵司参考，如有任何疑问，请尽快与我司联系。 专此奉达，即颂商祺！ 深圳亚美广告有限公司 二零零八年十一月二日 目 录 一、项目概况 3 二、客户的目标与需求 3 三、对本项目的思考 4 1、对项目的界定 4 2、对项目的思考 4 四、项目顾问工作的阶段划分 6 五、报告大纲 8 六、项目服务流程 16 七、项目的收费与工作时间 17 一、项目概况 ?位置：位于乌鲁木齐建成区的西北侧，项目地块东邻九家湾水库及新北园春农贸批发市场，西至乌奎快速路及经济技术开发区农十二师104团合作开发区用地，向北到达经济技术开发区二期延伸用地，南至104团部及老君庙，地块性质为荒山绿化用地。 ?占地：规划总用地面积7.12平方公里，其中根据《乌鲁木齐市荒山绿化承包管理办法》规定，建设用地可占规划总用地面积的30％，即2.13平方公里。 二、客户的目标与需求 ?是否能够启动该项目，如何启动？ ?总体规划：功能区规划及空间布局及建筑规划等； ?项目的启动方式与开发节奏，如何进行一期的开发？ ?土地升值与开发速度之间的关系如何平衡？ ?迅速回笼资金； ?利润最大化； ?提升企业品牌； ?销售持续增长； ?实现滚动开发； ?可持续性发展。 三、对本项目的思考 1、对项目的界定 本项目位于目乌鲁木齐建成区的西北侧，因此在确定项目开发战略与定位的时候，必须考虑到乌市产业发展及城市规划导向是本项目最直接依托的核心要素。另外，对本项目在城市中承担的功能应有清楚的认识，在对项目的市场及竞争环境进行深入对比分析的基础上，如何获得稳定的现金流，是本项目必须关注的重点。 基于以上考虑，我们认为本项目可以界定为： ?处于新兴城区范围内的房地产项目； ?承担城市运营使命的房地产项目； ?集旅游、居住、商业、文化等多功能为一体复合型房地产项目； ?升值潜力较大与高风险并存的房地产项目。 2、对项目的思考 对项目进行界定以后，我们可以明确本项目研究的主要方向：以区域发展促进房地产发展，以城市运营来创造企业价值。但是面对众多的机会和资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、正确的项目开发之路或者是开发模式，是本次顾问工作的重点。 对于本项目开发，我们必须通过对区域发展的经济成因分析，以及区域发展的定位，确定本项目在区域乃至城市功能中的地位，打造项目的价值体系，使项目成为区域市场的领航之作，这也是项目发展的关键所在。 因此，对于本项目的开发，我们必须明确以下四个层面问题： 第一，战略层面，战略上必须确保走在正确的方向上，项目开发所面临的问题不能用点式的解决方案，并且有些问题是非技术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于区域整体发展的角度提供解决方案。 第二，总体定位层面，作为拥有特殊资源的大规模项目开发，必须要有核心功能区，项目的功能分布以及公共设施的布局必须考虑到如何使项目增值。 第三，开发层面，其本质是盈利模式，即我们必须明确在拥有特殊资源的大规模项目开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立项目形象与品牌的，什么是获得现金流的。因此如何启动本项目，包括启动规模、启动方式、启动位置、启动物业类型等，决定本项目能否成功走向市场的关键。同时大规模的开发，其可持续发展也至关重要，如何保证项目的可持续发展，获得稳定的现金流及品牌效应是项目成功发展的关键。 第四，营销层面，使营销创造价值而不是增加成本，是研究营销的重点。营销是项目推向市场及项目品牌打造的重要途径。 因此，本次项目服务以1、市场研究；2、投资分析；3、项目整体定位与发展战略；4、启动区发展战略与物业发展建议；5、项目营销策略五部分组成，依如上顺序展开。整个研究过程以市场研究及投资分析两部分内容贯穿，并以两部分的主要结论作为项目可行性的参照要点，在技术经济可行的前提下，提出项目的系统开发方案构想（项目整体定位与发展战略、启动区发展战略与物业发展建议、营销发展策略）。 四、项目顾问工作的阶段划分 项目工作阶段的划分与解决的问题 大规模的项目开发必须明确划分项目发展阶段，并抓住不同阶段的工作重点，保证项目开发成功。 第一阶段：项目开发的整体定位与发展战略 目 的：项目规划的依据与指导 关键点：项目价值的挖掘 基于市场的定位 第二阶