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第三章 房地产市场调研与预测 学习目标 学习内容 第一节 房地产市场概况 一、房地产市场的概念 从狭义角度讲，房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押及相关的劳务服务等交易活动的场所或领域； 从广义上讲，房地产市场是房地产商品交换关系的总和。 概括地讲，房地产市场是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和，它包括房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托和融资等环节，是连接房地产开发、建设和房地产消费的桥梁，是实现房地产价值和使用价值的经济活动全过程。 二、房地产市场的主要特征 三、房地产市场的结构 （一）房地产一级市场 （二）房地产二级市场 （三）房地产三级市场 四、房地产市场的分类 （一）按组成要素分类 (1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 (2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 (3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 (4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 (5)房地产技术信息市场。 (二)按照房地产交易方式的分类 按照房地产交易方式，房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。 (三)按照区域范围的分类 按照区域范围，房地产市场可分为整体房地产市场和区域房地产市场。 (四)按照达成交易与入住时间异同的分类 按照达成交易与人住时间的异同，房地产市场可分为现房市场和期房市场。 (五)按照房地产用途的分类 按照房地产用途(功能)，房地产市场可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。 居住房地产市场又可分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。 非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。 补充：住宅产品及其特点 （一）按产品类型划分 1、居住建筑的类型 （1）别墅（Villa） 是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。 补充：住宅产品及其特点 第一节 房地产产品的类型与特点 2、独立住宅（Detached dwelling） 不与其他建筑相连，有独立院子的住宅。1～3层 3、联排住宅（Attached dwelling） 4、城镇住宅（Town house） 第一节 房地产产品的类型与特点 5、公寓（Apartment） 供出租或短期居住，分：复式公寓、花园公寓、单间公寓 6、普通住宅 多层：2-6层 高层：10层以上 小高层：7-11层 第一节 房地产产品的类型与特点 跃层 跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。一般跃层式为5.6米 。 第一节 房地产产品的类型与特点 复式 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下 复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 　　复式住宅的经济性体现在： 　　1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。 　　2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 　　3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅不足 、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 　　2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 　　3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间