xx代理2006年辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告.pptVIP

辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告 谨呈: 辽宁日报社 一、项目概况 项目基本指标及规划限制条件 用地现状：形状规则，内部平整；四周均为市政道路 项目位于沈阳的城市门户——五里河区域内，该区域在市民心中认知极高。 距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。 区域内集合了万豪、喜来登两家五星级酒店，以及夏宫等早年沈阳市知名的娱乐场所。 区域内的河畔花园是沈阳市最早的高档社区，聚集了大量的影视明星和外籍人士。 2004年入市的高档公寓五里河大厦延续了区域的高端形象，是目前沈阳市最贵的公寓之一。 项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上，未来发展潜力十足。 截止2005年年底，在北陵公园至浑河北岸沿线金廊区域内，新开发建设项目已达40个，总占地面积88万平方米，规划建筑面积664万平方米，投资金额约297亿元。 汇宝国际、华锐世界城、领先国际、昌鑫置地、北方传媒中心等综合体项目在06-07年间入市，涵盖商务办公、星级酒店等多种物业。 上海百联、北京华联、长春卓展、深圳铜锣湾等知名商业纷纷入驻金廊，商业建筑面积逾60万平方米。 项目本体条件小结 二、目标解析 开发目标 开发背景： 由于近几年的快速发展， 辽宁日报集团原有的总部大楼已经不能满足更高的需要，因此必须建设新总部大楼。 辽宁日报社希望借此机会实现一定的创收，但未来并无介入房地产开发的打算。因此项目品牌并不是本次开发的目标。 在回收全部投资的目标下，本项目9.5万平米的公建必须实现7600元/平方米的均价 总投资估计： 总收益估计： 由于酒店的前期投资大，而变现可能性极小，基于风险防范的目标，不建议发展酒店物业。 本项目对酒店物业可采用的经营或销售方式： 由于酒店前期投入大，回收期长，因此难以实现按时还款的最低目标 对酒店的持有经营方案，从前期的资金投入来看，积压资金较多，回收期在15年以上，不利于实现现金流的正常运转。从后期的经营来看，对酒店经营管理的好坏决定了本项目的长期收益。因此，自持大规模的高级酒店物业存在较大风险，不推荐采用。 目前沈阳市场上没有酒店整体销售的案例，因此存在较大的销售风险 从成本角度考虑，前期投入成本是其他公建成本的2-3倍，资金投入较大，而目前沈阳市场中还没有高档酒店整体销售的成功案例，因此，酒店物业能否顺利销售将决定本项目的成败，辽报集团必须承受较高的财务风险。 以返租为主的销售方式带来经营风险与法律风险 市场上主流的销售模式，返租存在着诸多问题。首先，建设部严禁返租，目前市场中普遍采用的都是变相的返租的擦边球。由于竞争的更加白热化和物业本身价格过高，使得经营者经营困难，投资者蒙受损失，而风险也会转嫁于开发商，未来投资者对返租模式的信任度逐渐降低，从而不愿投资以返租模式销售的物业。而沈阳产权式酒店的销售状况亦不令人满意，因此该种模式不具可行性。 附件：四星级酒店投资回收期测算 测算依据： 高层酒店建安成本约2500-3000元，四星级酒店装修标准为4000-4500元/平米，标准间面积约30平米；总成本约7000元/平米； 平均5年重新装修一次，为简化计算，摊销到每年支出； 沈阳市四星级酒店旺季价格约500元/天，年平均入住率为70%； 效益型酒店利润率一般为30%-35%，本测算取35%； 贴现率按长期贷款利率稍作上浮为6%； 三、市场研究 根据项目本体特征确定市场研究的范围 近年来沈阳市GDP及固定资产投资额加速增长 2000年以来，沈阳市GDP年均增长12.2%，高于全国同期水平4.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大； 沈阳市2005年的GDP增长速度是16%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展； 沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅25.6%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。 人均GDP超过3800美元，房地产市场处于快速发展时期 房地产市场投资保持较快增长，占固定资产比重逐年上升 房屋施工竣工面积近年来均呈大幅增长，年均增长率超过40% 商品房销售市场活跃，增势强劲，年均增长30%左右 房地产市场小结 沈阳市宏观经济持续增长成为房地产市场快速发展的坚实基础； 房地产开发投资高速增长，占固定资产投资比例近1/3； 商品房及商品住宅市场增势强劲，年供应量与销售量基本平衡。 根据项目本体特征确定市场研究的范围 基于对区域背景的研究，发现区域价值所在，为项目未来发展奠定基础。 该区域目前是沈阳市认知最高的居住区之一，同时也形成了一定的商务商业氛围 居住：五里河片区是沈阳较早形成的高档居住区，拥有沈阳最早的城市别墅项目河畔花园和最新的城市顶级豪宅五里河大厦； 酒店：区域内坐落着沈阳较早的两个五星级酒店，聚集了大量往来的商务人士，酒店