房地产行业投资分析精要.pptVIP

* * * * * 国金证券研究所 分析师:曹旭特 SAC执业证书编号:S1130511030006 电话:（8610 邮箱:caoxt@ 预期触底— 2013年下半年房地产行业投资策略 2013年6月 主 要 内 容 流动性趋紧的担忧 对投资的影响甚于销售 预期触底阶段 投资策略 流动性趋紧的担忧 流动性趋紧的担忧 地产是典型的资金推动型行业，流动性的变化必然深刻影响行业基本面。目前市场对流动性的主流观点简单可归纳为两点： 一是未来出现系统性金融危机可能性很小，因为央行可以在必要的情况下提供流动性支持，近期的市场资金紧张并非央行无法主动控制的原因导致的。 二是目前流动性最紧张时期已过，但在七月中旬之前仍会处于较紧张水平，之后资金成本可能有所回落，但仍将高于五月份之前。6月份的7天回购利率平均水平约为6.8%，相比5月上升3.15个百分点，预计7月将回落至5-6%的水平，之后可能会进一步回落，但很难重返至之前3-3.5%水平。 流动性趋紧的担忧 房地产企业在12年四季度开始资金来源增速开始明显恢复增长，前五月累计增速处于32%的较高水平，而从资金来源的具体分项分析，自筹资金来源增速一直处于下降趋势，说明企业目前的资金杠杆也处于高位。但这一趋势可能会被打破，流动性趋紧环境下，企业的投资和销售都会受到一定程度抑制，而相对而言，我们认为投资层面受到的影响会更明显。 流动性趋紧的担忧 对投资影响甚于销售 对投资影响甚于销售 流动性收紧对房地产投资的影响会更为明显，因为金融机构经过本次“钱荒”，会主动压缩影子银行业务，社会融资总量在下半年会放缓。而目前银行表外资产业务有相当比例投入到房地产业中，未来地产企业不仅面临融资成本上升的问题，而更多是部分项目无法获得启动资金，从而延缓开工计划，对行业的整体投资构成负面影响。 对投资影响甚于销售 至于房地产销售也无疑会受到影响，但我们认为不会在目前基础上再出现明显下滑，因为影响销售的主要是居民购房成本和预期，流动性的紧张会影响企业资金成本，但居民按揭利率提升可能性不大，而目前市场中主要购房群体为首次置业，在6.19日的国务院常务会议上，李克强总理提出“支持居民家庭首套自住购房”，银行在这样的基调下提升按揭贷款利率可能性不大。 从影响居民购房行为的另一重要因素，也即预期而言，国五条的出台已经一定程度影响了居民预期，从而导致交易量已经出现下滑。我们重点跟踪的35个大中城市前五月累计增速为40%，但从单月增速分析，已经从3月份高点的51%下降至5%，一线城市下降更为明显，5月单月已经负增长16%。 对投资影响甚于销售 成交量虽然出现下滑，但并非有实质政策导致。“国五条”中最为严厉措施为二手房转让环节严格征收个人所得税，但我们在实地调研中，目前这一政策只有北京得到严格落实。所以我们想说的是，并非有实质政策出台导致需求层面发生了实质变化，只是居民的购房需求和开发商的供给受到预期和行政管制的影响，导致表现出来成交量的下滑。 所以目前成交的下滑一方面是国五条出台后，影响了购房者的预期，导致了一部分需求的观望。 另一方面是部分开发商也在观望，主动推迟了开盘计划或者受政府预售许可证颁发限制的影响，导致整体推盘量的下滑。 对投资影响甚于销售 我们认为这种心理层面的预期影响并不会太持久，当年的营业税政策并没有对成交量和房价产生过多负面影响，政策出台后确实交易量出现三个月左右短暂的回落，但由于同期的货币政策保持稳定，在市场消化了营业税政策后，成交量和房价也再次出现反弹。当然，本轮流动性收紧后，行业成交量的恢复恐怕要经历更长的时间，或者以价换量的调整过程。 05年营业税政策出台后住宅成交面积增速 成交仅出现短暂回落 05年营业税政策出台后住宅成交均价增速 房价在得到控制后也再次出现反弹 对投资影响甚于销售 而从项目的去化率分析，目前重点城市这一指标虽略有下滑，但仍保持在50-70%的水平，尤其二线城市相比三月份仍保持稳定。 而五月份一线成交的同比已经负增长16%，相比3月份的56%的增速而言，明显并不同步。说明成交的下滑也有供给下滑的影响，因为我们了解到部分楼盘目前申领预售证的难度较大，所以开发商也开始观望，但这一局面不会永远持续下去，终究有打破均衡的时点。 预期见底阶段 预期触底阶段 房产税扩围。房产税是大势所趋，在其未出台之前总会有预期存在，各种传闻也确实影响到了地产股的表现，目前股价中我们认为已经包含了房产税预期。但我们认为房产税必须由中央层面自上而下强势推行，才能起到其应有作用，依靠地方政府的上报方案很难会有超预期的方案出台。 但根据6.19国务院常务会议上李克强总理的