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第七章 房地产金融 第一节 房地产金融概述 一、房地产金融的概念 “金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。 房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移的过程、市场、机构、工具。 房地产金融的类型 按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构取得资金用于房地产开发或取得。 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经营性单位自用等)金融。 房地产企业融资方式（经营性） 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房地产抵押贷款； 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、房地产投资信托（REIT’s）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资； 4、租赁融资（出售回租）； 5、项目融资； 居民（非经营性企业）投资房地产融资方式 1、公积金贷款； 2、银行或专业机构的抵押贷款； 3、组合贷款； 4、住房储蓄贷款 ； 无论是房地产开发企业还是居民，房地产商品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。 二、房地产金融的作用及特点 (一)房地产金融的作用 我国房地产金融的作用主要有三个方面：(1)为房地产消费及房地产业的发展，提供有效的资金支持；(2)国家通过房地产金融政策，实施对房地产业的调控；(3)通过发展房地产金融，引导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住房的商品化和私有化。 (二)房地产金融的特点 1．安全性。房地产具有位置固定、耐耗、价值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很高的安全可靠性。 2．长期性 .房地产投资价值巨大，使用期限长，其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融资的偿还期限时间较长。 3.政策性。国家通过房地产金融政策来调控房地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优惠和支持。 4．多样性。房地产金融的形式 房地产金融制度的模式 1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表； 房地产企业的融资渠道： 1、内源性融资 2、外源性融资 （1）直接融资 不通过金融中介机构 （2）间接融资 通过金融中介机构 银款贷款、企业自有资金、预收账款、股票融资、债券融资、房地产信托、其他融资渠道（租赁融资、回租融资、回购融资、合作开发融资） 第二节房地产贷款的种类与房地产信托资金 一、房地产开发贷款与土地储备贷款 A、房地产开发贷款 定义：为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。 1、按贷款用途分类 土地购置贷款、土地开发贷款、土地开发项目建设贷款 2、按开发内容分类 住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款 B、土地储备贷款 1、土地收购储备2、土地储备贷款 二、房地产抵押贷款 定义：是指借款人以合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保、获得贷款的行为。 二、房地产抵押贷款 1、个人住房抵押贷款 政策性住房抵押贷款、商业性住房抵押贷款、个人住房组合贷款 2、商用房地产抵押贷款 3、在建工程抵押贷款 三、房地产抵押贷款二级市场 定义：是买卖抵押房地产债券的市场。 1、房地产抵押贷款二级市场的功能 满足贷款银行发展需要；满足债券投资者的投资需求；房地产抵押贷款二级市场的发展促进房地产市场的发展。 2、抵押贷款二级市场发展的条件 成熟的房地产市场；成熟的抵押贷款一级市场；成熟的证券市场 四、房地产投资信托基金 出现的背景： 定义：房地产信托资金（Real E