港汇广场租金测算及业态规划精要.pptVIP

租 金 商 务 方 案 租金测算 租金测算 租金测算 租金测算 业态规划 项目商业体量 1F： 业态规划 2F： 业态规划 项目商业总体量为6379.69㎡，面积区间 为33㎡—61㎡，商铺单个面积不大，针对 主力店可以考虑几间打通。 业态规划 1栋1单元： 面向中环，展示形象较好，由于无烟道， 建议引进银行、蛋糕、咖啡等业态。 业态规划 1栋2单元 位于商业街后面，靠近远雄地块，由于无烟道， 建议引进小型超市、特色小吃、药店等 社区配套类型商家。 业态规划 2栋1单元 面向中环，展示形象较好，此处商业 有两层，1楼有烟道，2楼无烟道， 此处应规划为主力店位置。 1楼建议引进啤酒馆、牛排馆等特色 餐饮类型的主力店； 2楼建议引进养生会馆、咖啡类型业态。 业态规划 2栋2单元 位于商业街后半部分，靠近远雄地块， 建议引进书店、工艺品店、伴手礼等 特色台湾风情的商家。 * * * 港汇广场租金测算及业态规划 租 金 测 算 租 金 定 制 思 路 1、区域租金水平：项目周边商业租金价格； 2、类比项目：根据项目定位，参考类比项目； 3、行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力，对租金价格进行合理把控； 4、项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 租金测算 ① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险。 ② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高其租金，提升开发商整体经济效益。 ③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。 租金测算 一、“同区域商业”权重分析法测算 参考项目 权重 参考租金（元） 本案参考租金（元） 新界 30% 130 144 双楠忆景 30% 160 金色花园 20% 130 新贵公馆 20% 155 此方法在对周边商圈一层租金进行调查后，通过权重计算出项目一层平均租金为： 130*0.3+160*0.3+130*0.2+155*0.2=144元/㎡/月 由于本项目与其他项目的区别在于一楼层高为地面6.1米加地下3米 可以利用面积为三层，则实际一楼租金应为三层租金之和。 根据一般市场行情，一层、二层、负一层租金比为4:2:1 由此可推算出 一层租金为144元/㎡ 二层租金为72元/㎡ 负一层租金为36元/㎡ 按此方法推算出项目一楼平均租金为252元/㎡ 由商铺价值可大概推算出租金，一般按照投资回报率为5%来测算租金： 平均租金=单位面积售价÷12÷20 备注：12为12个月，投资回报率为5%表示20年租金总额可收回投资购买商铺金额 现一楼售价为80000元/㎡，按此计算方法 一层租金：80000÷12÷20=333元/㎡ 二、“投资回报推算法”测算 根据上述两种测算方式，考虑到地铁即将通车、赠送外摆区域及 租金递增等因素，我们建议项目的起始租金为： 一楼：270元/㎡/月 二楼：135元/㎡/月 业 态 规 划 楼号 房号 合计（㎡） 1栋2单元 1-39 5268.54 2栋1单元 40-65 1栋1单元 2栋2单元 1-39 40-65 面积（㎡） 1513.8 1543.69 1111.14 1099.91 楼号 房号 面积（㎡） 合计（㎡） 2栋1单元 40-65 1111.14 1111.14 商 家 资 源 巴伦西点 石翠澳门豆捞 和绿回转寿司 釜山料理 麻辣派对 上品川菜 金门食坊马家菜 巴山土菜馆 瘾食 吴铭火锅 重庆乔林火锅 德庄火锅 重庆小天鹅火锅 三只耳火锅 刘一手火锅 永和豆浆 新兴 泽源砂锅 鹿港小镇 寻常 高非比萨 帅爸台湾美食 西啤士餐吧 茶餐书Kenttea 上述商家为我司部分合作品牌 商家资源 商家资源汇总 * *