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房地产开发流程 一、开工前期流程 通过公开出让或协议转让取得国有土地，并同当地所管辖的土地管理部门签订土地出让合同或土地转让合同，并办理《国有土地使用证》。 （一）办理《国有土地使用证》 应提供以下资料： 1、办理登记红头文件； 2、申请人身份证明（单位营业执照、机构代码、法人身份证明及身份证复印件、法人授权委托书（原）及被委托人身份证复印件）（复3）； 3、土地登记申请书（贴手工绘制示意图或地形图缩印图，转让双方签字盖章）（原3）； 4、原《国有土地使用证》；原出让合同及附图（复3 ）；历次转让合同及附图（复3）；本次转让合同及附图（原2复1）； 5、核放规划道路的1:500现状地形图，测绘成果复印件（即宗地图背后的宗地面积量算表）（原3）； 6、受让方地上附着物权属证明（验原复3）； 7、相关费税完结证明（复3）； 8、其他证明资料（经过土地部门确认后的四邻盖章地形图）； 9、开发资质； 10、成交确认书； 11、挂牌出让公告； 12、其他证明材料。 注：所有资料按照每个地块三份准备 （二）项目立项 应提供以下资料： 1、土地使用权证或土地预审意见； 2、商业银行出具的资金证明； 3、项目立项报告（正式文件）； 4、项目附可行性研究报告； 5、企业执照复印件； 6、组织机构代码证； 7、环保部门出具的环评审批意见； 8、城市规划主管部门出具的规划预审意见。 （三）办理《建设用地规划许可证》 应提供以下资料： 1、申请报告1份； 2、企业法人工商执照（组织机构代码证）及法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供有法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明复印件； 3、建设项目批准、核准、备案文件； 4、拟以出让方式取得国有土地使用权的建设项目应提交《兰州城镇国有土地使用权出让合同》及附图复印件1份； 5、核放过城市五线（红线、缆线、绿线、黄线、紫线）的兰州市统一坐标系统和基准高程的1：500现状地形图2张（若无1：500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1:2000现状地形图替换）； 6、根据兰州市人民政府令（2010）第3号的规定需要进行地震安全性评价的建设项目应提供地震主管部门批准的《建设项目地震安全性评价报告》及评审意见； 7、建设项目涉及环境保护的，应当征求有关部门的意见； 8、项目意向性总平面规划图纸一份； 注：《建设用地规划许可证》附：规划条件通知书及《建设用地规划许可证》附图。 （四）制定《修建性详细规划》 1、由负责该项目的设计院出具《修建性详细规划》； 2、并由当地规划局安排专家进行审查（专家包括建筑、结构、水、暖、电方面的专家以及消防支队建审科的经办人）； 3、查结束后，设计院负责就专家提出的意见进行整改，并制定项目总体规划。 （五）办理《建设工程规划许可证》 应提供以下资料： 申请报告1份； 企业营业执照、组织机构代码证原件并提供复印件1份（加盖单位公章），房地产开发企业应提供企业开发资质证书复印件1份 （加盖单位公章）； 授权委托书原件及被委托人身份证复印件1份； 建设项目批准、核准、备案文件； 土地使用权属证明； 《建设用地规划许可证》复印件（加盖公章）及《规划条件通知书》复印件1份（加盖公章）； 建设项目1:500规划总平面图3份（在核放城市五线的1:500地形图上绘制），建筑立面设计方案3套； 重大项目建设应提供2-3套规划设计方案及设计单位的资质证明（外地设计单位需提供备案证明及复印件），设计方案经公开招标的，中标单位应提供《中标通知书》，并在已中标设计方案基础上再提交1-2套备选方案； 产生大量人流车流或出于交通要道的建设项目应提交《建设项目交通影响评价报告》； 锅炉房建设项目还应提供供热、环保、消防、质监部门出具的批准文件。 注：《建设工程规划许可证》附：建设工程设计方案核定通知书及《建设工程规划许可证》附图 （六）初步设计审查阶段 应提供以下资料： 1、初步设计审查申请报告（一式两份）； 审查申请报告应包含项目名称、建设单位、建设规模、概算投资、资金来源等内容。兰外项目应由各市（州）建设行政主管部门申报； 2、项目立项批准文件（立项批复）； 立项批准文件指：项目投资审批、核准或备案文件，保障性住房建设项目需提交住房保障管理部门的批准文件； 3、《建设用地规划许可证》及附图、附件； 附图包括明确建设用地范围、代征用地范围和有关控制线的地形图；附件包括《规划条件通知书》等文件； 4、《建设工程规划许可证》及附图、附件； 附图、附件应包括总平面图（应加注规划行政主管部门的意见、签章及日期），《建设工程设计方案核定通知书》； 5、初步设计图文（四份，其中一份必须是A3或A4规格装订），工程概算书（两份）（设计院出），工程地质勘察报告（两份），结构计算书（一